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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

四、口頭合同、書面合同、事實合同

(一)口頭合同

口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協商一致達成的協議。除了當事人面對面協商達成的口頭協議之外，當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉達意思達成一致的表示一般也都被認為屬于口頭合同。

口頭合同的優點是簡便易行，缺點是一旦發生糾紛難以查據。因此，口頭合同一般適用于數額較小、即付即清、經濟關系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標的金額較大、時間周期較長、法律關系復雜、不太了解對方信用的情況，就應該采用書面合同。在實踐中，有些口頭合同雖然已經履行完畢，還會因質量等問題而引發糾紛，如物業裝飾裝修等工程，當事人之間應該訂立書面合同。

(二)書面合同

所謂書面合同，就是指當事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協商一致達成的協議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業服務合同、物業服務合同、業主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數據交換以及電子郵件等通信工具或形式進行協商達成的協議，也屬于書面合同。

合同采用書面形式，不僅可以強化雙方當事人的責任心，敦促雙方嚴肅認真全面履行合同義務，而且在發生糾紛時，可以形成比較可靠的證據。因此，只要條件允許，合同應當盡可能采用書面形式。

(三)事實合同

《中華人民共和國合同法》第十二條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協議。

在現實生活中存在著大量的事實合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，2012年物業管理師報名時間支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進口處，即表示要進入停車場停放車輛，停車場管理員將停車道閘打開允許車輛人內后車輛停放合同即成立。

五、合同簽訂應遵循的基本原則

合同受法律法規約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規定的以下五項基本原則。

(一)主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合

同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易

秩序和經濟秩序的具體要求。

(二)合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由。當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當干預和限制。

(三)權利義務公平對等

在經濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權利，也承擔相應義務，權利義務相對等。公平原則規范合同當事人之間的利益關系，制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等。對于顯失公平的合同，當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。

(四)誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現了社會主義精神文明和道德規范的要求。

(五)守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規，遵守社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

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