《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

試論商業物業管理的經營特質

我國的商業物業從20世紀80年代末至今發展迅猛，而商業物業管理的發展卻一直較緩。是因為商業物業有其自身的特點，不能簡單套用現成的普通物業的管理模式，這需要探索與商業物業特點相適應的管理模式。

商業物業管理區別于其他物業管理的根本特征，是其經營特質，因為：

1.商業經營是商業物業的核心。商業物業投資者關心的是最快、最大的收取投資回報，所以最關心的是物業的經營狀況。如果沒有良好的經營收益，商場不景氣，商戶賺不到錢，開始煮“無米之炊”時，是不可能支付物業管理費的，那么再出色的物業管理也無能為力。如廣州某著名物業管理公司承接了廣州某地下商場，就因為商場定位錯誤，造成招商困難，開業不久就經營困難，難以支付日常管理開支，管理公司只好退出管理。可以說，決定商業物業成功與否%中大網校%的是商業物業的經營，而非商業的物業管理水平。

2.商業物業管理是為經營創造條件。商業物業管理的目的是創造方便、安全、舒適的消費環境，幫助商家吸引和留住消費者，為商家創造利潤。商業物業管理是為商業經營服務的，是為經營創造環境、創造有利條件，從而帶動經營。因此，在商業物業中，物業管理必須以經營為中心，圍繞經營展開管理，把創造良好的經營效益作為物業管理的目標。

商業物業的經營特質，要求物業管理要圍繞經營實施管理，把經營的理念融合于物業管理的方方面面。

(一)理解經營，以經營為中心開展物業管理。

在實踐中，物業經營和管理難免存在著矛盾。物業管理著眼于長遠利益，看重物業的保值增值，而經營則追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經營和管理在本質要求上卻是統一的，沒有物業的長期管理，商業物業不能保證長期的發展和投資回報;而如果沒有良好的經營，物業管理將缺乏維系管理的資金，則生存維艱，更談不上使物業保值增值。因此，在商業物業中，管理公司不能有本位主義，而應經常換位思考，主動配合經營工作。例如，商場進行經營推廣活動，管理公司應站在經營立場上，協助經營策劃推廣活動，在人員、清潔、安全、設備等方面積極進行配合，而不要從管理角度片面強調管理困難，消極對待一切推廣活動。

(二)配合經營，為經營創造有利條件。

商業物業管理要主動配合商業物 業的經營。

1.統一組織商業形象的宣傳推廣活動。商業推廣可以樹立良好的商業形象，吸引更多消費者，是商場物業管理必不可少的工作。物業管理公司應積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯誼、明星專題活動、商業贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商場的無形資產，帶動商場的經營。

2.創造安全、方便、輕松的消費環境。商業物業面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質雜，物業%中大網校%管理難度相當大。管理公司要加強場地控制，注意巡查和監控，特別加強對火災、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證商場的設備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為商業物業的經營提供根本保障。

3.加強商鋪管理，保證商場經營活動的正常開展。物業管理公司要做到：對營業時間進行控制，所有商鋪按時開鋪、關鋪，正常營業;加強對公開場所的控制，阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等;保證商場的整體形象，對空置商鋪進行封閉，要求貨品擺放統一美觀等;強化裝修管理，防止裝修商鋪干擾營業等等。

(三)參與經營，把經營納入到物業管理中來。

在商業物業管理中，物業管理公司不能置身于經營之外，而應積極參與經營。尤其是隨著商業物業產權多元化，很多商鋪投資者不懂經營，更需借助管理者參與經營。

1.協助開發商進行招租。例如，廣州珠江物業酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時，就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場，帶動了商場的租賃，為管理公司在商場的管理奠定廠良好的基礎。

2.為商鋪進行招租代理。對二手商鋪進行統一招租，促進商場的經營。

3.場地經營。利用商業物業中的空置場地進行廣告、推廣等經營，不僅可以帶旺商場的經營，也可以為物業管理公司帶來收益。

(四)服務經營，為經營提供商業服務。

物業管理公司在商業服務中可作為的空間很大，主要包括：

1.營業員培訓。商業物業中往往有上百家商鋪，他們招聘的營業員通常未受過專業培訓。管理公司可以定期對這些營業員進行培訓，提高他們的專業素質和服務水平，從而提升商場的服務形象。

2.營業員的監督。物業管理公司可以作為投資者在商場的代表，承擔監督營業員的任務，通過巡查監督，及時制止營業員在商鋪內看報紙、聽音樂、吃飯等現象，確保商場的規范服務。

3.商務服務。物業管理公司應配合經營，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務等服務，不僅為商家和消費者提供方便，也擴大了商場的服務功能。 [FS:PAGE]

4.信息服務。為促進商業物業的經營，物業管理公司還應利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網等信息媒介，為商家提供業務信息和管理信息，主動為商家聯絡相關廠家，提供商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導商家開展經營活動。

(五)監督管理，確保商場的信譽。

為維護商業物業的形象，創造良好的商業信譽，保證商業經營的長遠利益，物業管理公司還要加強對商場內經營者的監督和管理，不得欺行霸市，不得進行不公平競爭，打擊假冒偽劣商品等。

1.貨品控制。控制進入商場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質量，維護商場的信譽。

2.處理客戶投訴。對商品質量問題要妥善處理，該退的退，該換的換;對售貨員的服務態度問題要進行教育說服。

3.主動引進公安、工商、綜合執法等部門進行管理，借助政府組織大型活動和會議的機會，促進政府行為與商場推廣活動相結合，推動商場整體環境的改善和服務質量的提高。

商業物業管理拓寬了物業管理的領域，它作為物業經營與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場空間。物業管理公司只有圍繞經營，創造性地開展管理，才能做好商業物業管理。

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（責任編輯：中大編輯）

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