2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第五節　物業管理企業資質管理制度

物業管理服務實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產品的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，約束個別業主的不當行為，

如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環境衛生等，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業還有與業主長時間保持密切聯系的特點，企業的素質及其管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。

物業管理具有一定的專業性，隨著經濟的發展和科技的進步，新技術、新產品在房地產開發建設中被廣泛采用，物業的智能化程度越來越高，這也要求物業管理企業具有一定數量的高素質管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規范的工作程序，對價值量巨大的物業資產實施良好的管理與維護。基于以上認識，并為了有利于整頓和規范物業管理市場，《條例》規定了國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。在現階段對物業管理行業實行市場準入制度，嚴格審查物業管理企業的資質，是加強行政監管、規范企業行為、有效解決群眾投訴、改善物業管理市場環境的必要手段。

一、物業管理企業的性質和地位

在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統一建設，以實物方式分配給城市居民居住使用，住房產權屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。

其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機構負責維修養護;單位建造的自管公房，由單位內部成立的房屋管理機構負責維修養護。物業管理師考試教材

由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時，由于對住宅區疏于管理，公用設備、設施損壞嚴重，環境臟、亂、差，影響正常居住。

1980年以來，國家逐步推行城鎮住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產權多元化格局基本形成。

隨著房地產開發經營活動的發展，住房產權人對物業服務的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經不能適應形勢的變化。

于是，房地產開發企業開始自設物業管理部門或物業管理子公司管理自身開發建設的物業。街道辦事處、大中型企事業單位也開始自辦物業管理企業為轄區內居民、單位職工提供帶有福利性質的物業服務。

當社會對物業管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業化的物業管理公司也應運而生。在此基礎上，社會化、專業化、市場化、經營型的物業管理體制得以確立，并在全國迅速發展。

在實踐中，從事物業管理活動的企業，有的具有獨立法人資格，如按照公司法組建的物業管理公司;有的不具備法人資格，如房地產開發企業內設的物業管理部門、物業管理分支機構;

有的名義上具有法人資格，實質上不能獨立的行使權利和承擔責任，如一些房地產開發商設立的子公司。

物業管理企業屬于從事經營活動的市場主體。作為市場主體，應當具有相應的主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立的承擔民事責任。如果物業管理企業不具備獨立的法人資格，與其進行交易的相對人的合法權益難以得到有效保障。

目前，在物業建設和管理的銜接上出現的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產開發企業和物業管理企業屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業管理從屬于、依附于、受制于房地產開發，當開發項目存在問題時，

處于不平等位置的物業管理公司和開發公司不可能進行正常的承接驗收。很多應由開發公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業管理公司，物業管理公司解決不了，必然導致對業主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。

有鑒于此，《條例》明確規定，從事物業管理活動的企業，必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規定，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。

物業管理企業應當具有獨立的法人資格，意味著物業管理企業應當具備下列條件：

(1)依法成立。依法成立是指依照法律規定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業管理企業的設立程序要符合法律法規的規定。

(2)有必要的財產或者經費。物業管理企業屬于營利性法人。必要的財產和經費是其生存和發展的前提，也是其承擔民事責任的物質基礎。

按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

(3)有自己的名稱、組織機構和場所。其中，名稱是企業對外進行活動的標記，其確定應當符合《企業名稱登記管理規定》等法律法規的規定;組織機構是健全內部管理的需要，如公司應當設立董事會、股東大會、監事會等;場所是物業管理企業進行經營活動的固定地點，不僅表示企業的存在具有長期性、且可確立與之相關的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

(4)能夠獨立承擔民事責任。如果企業不能就自己行為承擔相應責任，難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產基礎之上的。如果企業沒有獨立的財產，是不可能獨立承擔民事責任的。

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（責任編輯：中大編輯）

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