為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

第六節   物業經營管理計劃

一、物業經營管理計劃的概念

(一)規劃與計劃

規劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預先擬定的具體內容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等。

物業經營管理計劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

物業管理規劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業管理工作及其績效的內外環境因素的過程。物業管理規劃又是從現實出發的思考、想像和謀劃，進而確定、安排達到目的和滿足業主要求所必須的各種活動和工作成果。

物業管理規劃還應考慮如何經濟地使用物業管理企業的時間和資源。物業管理規劃還是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程。

制定物業管理計劃的基本原則是：第一，物業管理師必須參加和主持；第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

(二)計劃的用途

物業經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業經營管理過程的文件，也是處理物業經營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費，提高工作效率和經濟效益的手段。沒有物業經營管理計劃，物業管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導致物業經營管理活動失敗。

物業經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：(1)指導物業管理的具體行動；2012年物業管理師考試時間(2)書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程；(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識；(5)便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。

(三)物業管理計劃的表現形式

物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，mining4africa.com屬于戰術層次的計劃；中短期計劃則介于戰術層次和策略層次之間，通常以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業的剩余使用壽命為限。

由于物業的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業管理服務合同大都是以3～5年甚至1—2年為周期，這就容易導致物業管理企業的短期行為，從而影響物業業主使物業持續保持市場競爭力以及長期保值增值的目標。物業管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業管理企業任內的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編制物業管理長期計劃時，要從資產管理的角度，進行物業全壽命周期的成本費用分析，制定物業資產價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業經濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。

以新加坡的物業管理為例，政府對住宅小區公共設施保養十分重視，要求物業企業能提供完善而長期的計劃，對外墻、走廊、樓梯、屋頂等公共場所的維修年限，對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業管理企業或物業管理人員，物業管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業管理服務的保證，是對業主負責的根本。

二、編制物業經營管理計劃的基礎工作

為了制定物業經營管理計劃，首先要分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態，其次要準確把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況，還要認真分析領會物業業主的相關目標，這些工作是制定物業經營管理計劃的基礎。

(一)區域宏觀市場環境分析

區域宏觀市場環境分析，就是研究物業周圍較大范圍內的經濟、社會、政治、文化教育、城市發展、公共事業等方面的發展狀況與趨勢，確定影響物業發展的主要因素。這里的“區域”范圍沒有明確的定義，可認為是對目標物業經濟效益產生直接影響的城市或城市區域。區域宏觀市場環境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統計年鑒、各行業協會正式出版的信息、新聞媒體及網絡發布的信息等。

(二)房地產市場分析

房地產市場是一種典型的地域性市場，不存在統一的、一般的房地產市場。因此，物業管理師必須把房地產市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節所介紹的地域、物業類型和目標市場三種細分方式。

編制物業管理計劃時，首先要把目標物業放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調研，搜集特定的、可與目標物業進行比較的相關物業信息，并與目標物業進行分析比較，以便了解其他可比物業所提供服務的特點，評價目標物業的優點和缺點。

物業位置分析是市場分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業與鄰里物業的相對位置關系，還要考慮其在區域內的位置。對不同類型的物業，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業區位的優劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度(市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等)；②環境因素(自然環境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況)；⑤社區文化氛圍即人身與財產安全狀況。商業零售物業區位的優劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業區位的優劣，則主要取決于：①與其他商業設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數量)。

(三)鄰里分析

一般認為，在人口密集的大城市范圍內，鄰里可由周圍的幾個街區或相互交叉的主要街道的鄰近地區組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質區域。鄰里分析，就是對目標物業所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業為什么能把人流和商業機會吸引到它那里去。不管目標物業有什么特點，周圍的相鄰物業都會對其創新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內容有：搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發展趨勢信息；評估鄰里的經濟狀況和消費水平，確定鄰里物業的平均租金水平，并以此作為估算目標物業租金潛力的依據；考察鄰里物業的實體狀況，包括鄰里物業的維修水平及物業用途，有無新的物業發展項目，是否會出現新的競爭對手等。

(四)物業現狀分析

物業現狀分析就是對整個物業的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業運行預算，研究物業當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業租賃價值的第一步。分析現狀物業之前，應對一個物業的結構、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結果：

1．建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數目有多少。

2．物業令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。

3．可出租物業的吸引力(平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現代化程度)如何。

4．建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當的地方能否糾正。有無需要請結構工程師來進行安全鑒定的問題。

5．建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備、供暖設施、供電系統等的狀況如何。

6．提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。

7．土地與建筑物的關系(如停車場、分區規劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

8．建筑物的現行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現行政策和程序如何。

9．當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。

10．當前物業管理師的情況如何。每個人的工作態度、能力、學習及目標怎樣。

(五)業主目標

明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提。一旦物業管理企業接受了委托，就要在物業管理目標上與業主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業主的利益。有時業主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業管理師就要通過調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業主授予物業管理企業的權力范圍也有很大差別，有些業主只對重大決策問題發表意

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