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四、物業管理企業的責任

《條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

因此，對不履行合同約定，造成業主人身和財產損害的，物業管理企業應承擔相應的合同責任，而非法定責任。

物業管理改善了居住環境，提高了物業管理區域內業主的生活質量，有利于物業的保值增值。但是，物業管理不是萬能的，不會也不可能包治百病。在實踐中，在實施了物業管理的區域內，業主的人身和財產受到損害的情況也常有出現。

例如，在實行封閉式管理的住宅小區，某業主存放在車庫中的車輛被盜;小偷進入業主家中盜物甚至傷人、殺人等。應當說，就某一特定事項而言，出現某一結果的原因往往是多方面的。

在界定各方責任時，不能簡單地認為既然實施了物業管理，物業管理企業就應當保障業主的財產和人身安全，對業主在物業管理區域內受到的人身和財產的損害，物業管理企業就應當承擔完全的法律責任(主要是民事賠償責任)。

物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

例如，某物業服務合同中約定，在安全防范方面，物業管理企業派四名協管人員24小時巡邏。如果物業管理企業不派協管人員巡邏，為根本不履行合同約定;如果物業管理企業派兩名協管人員24小時巡邏或者派協管人員18小時巡邏，皆為不完全履行合同約定。

根據合同法的規定，物業管理企業根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的，均需承擔違約責任。

物業管理企業在物業管理活動中的權利、義務和責任，除了《條例》和其他法律法規的明文規定外，來自于物業服務合同的約定。如果物業管理企業完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定，則即使業主人身、財產在物業管理區域內受到損害，物業管理企業也不一定因此承擔法律責任。

值得注意的是，物業管理企業未能履行物業服務合同中的約定，導致業主人身、財產受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂“依法”，主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規的規定。

這些法律法規對承擔民事(違約或者侵權)責任、刑事責任、行政責任的條件、方式等有明確規定。所謂“相應”，有兩層含義：一是根據不同的情況，承擔不同類型的責任。

例如，構成違約和侵權的，承擔違約和侵權責任;違反行政管理秩序的，承擔行政責任;構成犯罪的，承擔刑事責任。二是根據物業服務合同的不同約定，承擔不同的責任。

違約責任是物業服務合同的主要內容之一，物業管理企業不履行物業服務合同義務的，應當按照合同約定承擔責任。

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（責任編輯：中大編輯）

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