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建立商業大廈公共維修資金的建議和辦法

近幾年，我市商業大廈作為全市房地產行業的一個重要組成部分，緊隨著城市建設的快速發展而迅猛拓展。商業大廈是城市繁榮的象征。建成初期，設計獨特、風格迥異的建筑物，功能齊全，配套完整的設施設備的確成為城市建設的亮點，為市貌增光添彩、為商業凝聚人氣。隨著時間的推移，一個必須直面的實際問題就擺在我們面前——維修，而其前提是必須妥善解決維修資金。只有使必要的維修資金得到保障，商業大廈才能正常運作，城市才能持續繁華。

現狀與不足

1.我市商業房地產發展勢頭方興未艾：除南大街商業步行街已建成投入使用外，萊蒙都會、前后北岸等商業街改造正在熱火朝天的進行中；而住宅項目中，沿街一幢底層均為商鋪，無一例外。

2.商業大廈產權性質多元化：商業大廈產權性質大體可以分為三類，一是屬開發主體（政府、集團、開發商等）所有，只租不售；二是開發主體（政府、集團、開發商）擁有部分產權（調控和穩定市場），部分出售：三是全部售出，商業大廈分割為多個大小規模不等的全產權商鋪。

3.我市商業大廈（商住樓、底商住宅樓除外）目前尚沒有建立共用部位、共用設施設備專項維修資金的專門規定。

4.運行中的商業大廈不僅是共用部位需要經常維修，共用設施設備也面臨正常的修理，特別是具有一定規模的商業大廈的電梯、空調，還面臨中修或大修，甚至更新的問題。

5.由于沒有專項的維修資金作保障，商業大廈共用部位、共用設施設備的維修矛盾十分突出，尤其是有多個產權人的商業大廈，因難以分攤維修費而導致共用設施設備帶病運行、甚至癱瘓的情況比比皆是，物業公司普遍感到十分棘手。

綜上所述，建立商業地產共用維修資金勢在必行。

設想與建議

我們認為，為了確保商業大廈的運行質量，維護商業大廈的城市形象，必須建立商業大廈共用維修資金。商業大廈共用維修資金主要是解決商業大廈共用部位和共用設施設備的維修問題。

1.范圍

商業大廈的共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、接板、屋頂等），戶外墻廈、門廳、樓梯間、走廊、內街遞道、連廊、頂棚、公共廁所、監控室、電梯房、配電問、垃圾房等公共場所。

商業大廈的共用設施設備包括電梯、中央空調，強、弱電設施設備，給、排水設施設備、消防設施、LED、公廁及配套設施、通風設施等。

2.籌集

商業大廈的地段、規模、設施不一樣，我們設想在維修資金的籌集上也應分檔次：

（1）商住樓、底商樓參照現行住宅標準35元／平方米的規定籌集；

（2）不使用電梯的商業大廈按50元／平方米籌集；

（3）使用電梯的商業大廈按80元／平方米籌集；

（4）同時使用電梯和中央空調的商業大廈按100元／平方米籌集。

開發建設單位在商業大廈竣工交接時，綜合交接費中作為商業大廈維修基金的比例，也應相應提高。維修基金的余額不足月集額的30％時，商業大廈的業主應主動續繳補足。

3.管理

商業大廈籌集的維修基金實行政府監督，集中收集、權屬不變、審批使用的原則。

商業大廈的維修基金由物業管理企業代理籌集，并應按維修基金的管理規定及時足額解交，集中歸集至市物業管理中心。

4.使用

確立方便業主合理使用的原則，由政府主管部門負責制訂維修基金使用范圍，使用標準和使用程序。

（1）已成立業主委員會的，由業主大會、業委會討論決定是否同意使用維修基金：

（2）尚沒有成立業委會的，建議由市政府物業主管部門或物業管理中心指導成立商業大廈維修小組，由維修小組討論決定是否同意使用維修基金；

（3）物業公司按照業委會或大廈維修小組的決定，與有資質的維修公司訂立合同，做出預算，報市物管中心審批。工程結束后，工程決算需經審計部門審計，并向全體業主公示，確保急需維修項目及時得以合理修復。

政策依據和可行性探討

建立和完善商業大廈維修基金不僅是必須的，也是可行的。

1.政策依據

國家建設部、財政部關于印發《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知，即建住房（1998）213號文，第二十二條“非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行”。據了解，上海市目前商業地產維修基金即是參照上述文件執行的。

2.實踐可行性依據

南大街商業步行街建成交付前，開發建設單位——常州之江置業有限公司出于對南大街持續發展的高度負責，有效保障南大街商業步行街商業房地產共用部位、共用設施設備的維修，促進街區長效物業管理，要求建立南大街商業步行街商辦用房物業專項維修資金。經常州市房產管理局批復，街區商業房地產本體維修資金參照住宅標準，按建筑面積35元／平方米收取，由購房人支付街區共用設施維修資金按1 2元／平方米收取，由開發建設單位支付。

南大街商業房地產交付時，我們按市房管局批復，向業主籌集維修資金，得到了業主的理解和支持，開了籌措商業房地產維修基金的一個好頭。籌集過程中，也存在不足，就是沒有妥善涵蓋電梯維修和更新的資金籌措。南大街步行街目前有各類電梯扶梯62臺，應該盡量籌措相應的維修資金，確保電梯的年檢、保養以至更新的問題。

綜上所述，商業大廈是城市的名片和形象，誰都不愿意看到二、三年或三、五年后，商業大廈因維修“斷炊”，管理乏善而千瘡百孔、傷痕累累；更不愿意看到由于維修資金的短缺，造成共用設施設備的少保養、拼消耗，以至設備設施英年早“衰”或英年早“逝”，甚至引發人身傷亡事故。所以，在建立商業房地產維修資金上，我們呼吁有關部門統攬全局，制定相應完善的政策，保障商業房地產的正常維修維護，為商業房地產的長效發展保駕護航

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（責任編輯：）

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