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物業(yè)價格的影響因素概述

第四節(jié)  影響收益性物業(yè)價格的因素

一、物業(yè)價格的影響因素概述

在現(xiàn)實中，物業(yè)價格的高低是由眾多物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格綜合作用 的結(jié)果。要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點認(rèn)識：

1．不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或 工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。

2．不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒 有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

3．不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)物業(yè)的價格；有的影響因素從某一角度看會提高物業(yè)的價格，但從另一角度看會降低物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力

決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路， 如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負(fù)面影響，無正面作用。

4．有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。

在與時間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價格的變動，有的影響因素對物業(yè)價格的影響則會經(jīng)過一 段時間之后才會表現(xiàn)出來。

5．某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場的深入調(diào)查了解作出 判斷。

二、人口因素

物業(yè)(特別是居住物業(yè))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、物業(yè)管理師考試培訓(xùn)人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面 來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。

(一)人口數(shù)量

物業(yè)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少， 物業(yè)價格也就會下落。

另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等

的發(fā)展，提高物業(yè)價格；另一方面，人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價格，特別是在大量低收入者涌人某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種   現(xiàn)象。

(二)人口素質(zhì)

如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們多不 愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價格必然低落。

(三)家庭人口規(guī)模

這里所說的家庭人口規(guī)模，是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價格有上漲的趨勢。

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