為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

物業管理的品牌競爭

1 品牌和物業管理品牌

目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司成立以來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的企業精神，樹立了“以人為本、以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號，實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌。品牌是什么？品牌就是第一名，品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。

2 創建物業管理品牌的條件

（1）硬件。在日常使用的有折舊問題不可忽視。首先是設施，跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準；其次是環境，就是綠化、園藝，評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間；第三是質量問題，質量問題上有我們通常意義上看得見的，另外還有看不見的，這需要請專家來鑒定。

（2）軟件。評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。軟件也就是看一個管理公司具不具備對物業發展的預見性和指導性。首先，物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致；其次，樹立品牌意識作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大；第三，完善的規章制度有利于各項工作的順利開展和公司的進步，員工的有序工作。從業人員都能逐步形成“品牌氣質”，這對于企業品牌的成長是非常關鍵的，還可以通過各種形式不斷提高物業管理人員的理論水平和業務素質。

3 創建物業管理品牌的必然性

（1）實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要。隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住、住得下提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

（2）實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要。物業管理服務性的性質決定其不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。現在先進的物業管理企業，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。

（3）物業管理品牌可以是永存的。物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎“優秀物業管理小區”和“安全文明小區”以及ISO9002質量的認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。美國揚和羅濱凱公司總裁彼德國。喬治蘇說：“精品是超越于具體產品的，它凌駕于實際產品之上。”物管企業的品牌作為物業企業（產品）的標記，是“產品”內涵的反映和“產品精神”的體現。

（4）物業管理品牌是信任與承諾。名牌企業、優秀物業管理小區表達著“產品”或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠、友好合作和信任的關系及其感覺，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。它雖不直接具有法律效力，但卻具有超越于法律的神圣的效力。因為真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。

（5）物業管理品牌是對服務價值的最好詮釋。對于業主來說，“品牌”或“優秀物業管理小區”是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。

4 創建物業管理品牌的策略

（1）走市場化道路。物業管理企業要在持之以恒的創名牌過程中促進企業整體水平的提高，這樣，企業才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發展。市場化經營是物業管理發展的必然趨勢，是實施品牌戰略有效的方法之一。管理現代化、供需主體市場化、運行規范化和職責明確是市場化物業管理應該具有的特征。

（2）規范物業管理市場。健全的房地產市場能激活物業流通，促使業主關心自己的物業保值，從而轉變觀念，接受物業管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業及附屬設施設備的義務。引入和保護競爭機制，培育能適應不同消費需求的物業管理市場，以住宅區為切入口，逐步向寫字樓、工業區、商場、農村、學校、車站等各類物業延伸和拓展。依法建立規范化的物業管理制度，實施法制化管理，從點滴做起，樹立自己的形象，創自己的品牌。不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念。所有房屋的物業管理應由獨立經營的專業化物業管理公司管理，由業主與物業管理公司簽定協議，從而保證物業管理水平的連續性和服務質量的不斷提高。物業管理的專業化還體現在物業管理人員的專業化上。要成功塑造物業管理品牌，需要各種人才，包括專業能力、綜合能力出眾的技術人才；知識全面、擅長協調的管理人才；能夠適應市場變幻的營銷人才；出謀劃策的企劃人才；具有創新精神和決斷意識的企業家等。

（3）創新策略。創新是一個企業的生命，是企業發展的原動力，是企業超越自我的必然選擇，是提升企業競爭力的重要手段，它包括戰略創新、服務創新、理念創新。首先，戰略創新是企業在超競爭環境下的必然選擇，制定并實施明確的戰略創新措施是一個企業首先要考慮的問題。因此，企業向什么方向發展、如何發展等一系列問題，都要求我們在制定戰略上既要方向正確，又要出奇至勝。其次，服務創新，隨著物管行業的日趨成熟完善，誰的管理和服務最有特色、最接近人們的需求，誰就能脫穎而出，備受人們的歡迎。因此，要求物業管理企業必須要以人為本、要有高超的服務技能。第三，理念創新是指必須要有領先的服務理念才能使物業管理更科學更有效，才可以把拓展市場這塊“蛋糕”做得更大。

（4）走規模化經營道路。品牌之所以成為品牌，就是因為有了規模，或者說，規模鑄就了當今世界的品牌。產品企業的品牌是這樣，服務企業的品牌也是這樣，即使是正在營運階段的物業管理的品牌，衡量成功與否的標志也是規模。2000年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達200萬m2的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬m2的物業管理企業。這類企業的發展不僅為它們品牌營運的成功奠定了基礎，也為各地物業管理企業的品牌營運和市場發展起到示范作用。

5 物業品牌的價值戰略

（1）品牌價值與形象價值的統一化戰略。品牌是內在品質與外在形象的統一。物業管理企業的精品工程（優秀物業管理小區或安全文明小區），不能只看重其“產品”的外在形象價值，只圖好看華麗，而忽視內在品質價值。“品牌”的內在品質價值，其一個層面是產品或服務的質量和性能及其效用，另一個層面則是企業的素質、能力和品行等。內在品質價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。所以，實施物業品牌價值戰略，必須以“產品”的品質價值戰略為根、為本和為綱，而以品牌的形象價值為枝、為葉和為目。

（2）經濟價值與文化價值的統一化戰略。物業品牌的內在品質價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經濟價值和文化價值都是產品的成本對效用的關系。經濟價值與文化價值的區別主要在于，前者主要是物質性的，用貨幣衡量；后者主要是意識和觀念等非物質性的，是心理感受和觀念評估等。但是，兩者不能截然分開。首先，經濟既包含文化，又屬于廣義的文化；其次，業主的滿足既是物質的也是精神的。物業品牌的經濟價值是基礎，而其文化價值可以說是關鍵或主導。這不僅因為物業品牌的外在形象價值是文化的，而且因為品牌內在品質價值也主要是由一種思想、觀念和精神決定的，它表達著本民族優秀的文化傳統和卓越的民族精神。在市場經濟條件下，文化價值會轉化為經濟價值，會提升經濟價值。

（責任編輯：）

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