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我國物業管理面臨的困境及對策

內容摘要：目前，物業管理在我國取得了一定的成績，但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業管理的方方面面，物業管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因，努力找出適合我國物業管理發展的新路子，擺脫困境。

多年來，我國的物業管理從無到有，從有到盛，物業管理的隊伍覆蓋面逐步擴大，管理的水平不斷提高。但在深入發展的過程中，物業管理行業面臨著很多困難，給行業發展帶來了阻礙。

我國物業管理現狀

業主管理委員會與物業管理公司之間的矛盾。業主管理委員會在物業管理中占重要地位，然而由于我國目前有關物業管理的法規對業委會權利義務運行未做明確規定，導致業委會的運作困難和操作的不規范。而且業委會的成員又有各自的利益，他們可能因為私利，在物業管理中發揮的效用難以定奪。原因在于，業主與物業管理公司的效用目標不一致。因此，在爭論物業管理諸多問題時，更應該重視在源頭上重視業主委員會的建設。否則，它根本代表不了業主的利益，不可能對物業公司實施有效監督。當物業管理公司和業主有矛盾時，難以力求公正，混亂局面很難避免。

業主與物業管理公司溝通不暢。據調查，由于計劃經濟時期的福利分房及低租養房的影響，部分業主對物管運作缺乏了解。短期內還沒有形成物管的消費觀念。業主對物業管理相關條例既不專業也不刻意了解。物業公司雖然到處說自己虧損嚴重，但又不肯按政府要求的定期向業主公布帳目，致使業主懷疑物業公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業的管理。因此，物業公司和業主之間的溝通十分必要，否則就可能矛盾重重。

開發商遺留問題多。現階段，由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現墻體撕裂現象。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中，由于這部分維修費很高，物業公司根本無力解決，建設和管理脫節造成了物業管理先天不足。還有的開發建設單位為了促進銷售，做不切實際的承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等，給后續物業管理帶來了被動局面，一旦處理不當，或業主表現激進，就會加劇業主和物業公司之間的矛盾。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。

物業管理服務收費難。自從有了物業管理公司那天起，物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理企業的生存和發展，表現有兩個方面：一是物業管理費用征收標準實際執行不到位，遠遠低于物價部門審定標準；二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析其原因，主要有三點：一是物業管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，運作不規范。實踐中，物業管理服務質量不到位，在一些地方，物管企業重收輕管，多收少管，質價不符的現象比比皆是，引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。三是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施。現在違約拒繳服務費的不是個別現象而是普遍情況，有的小區拒繳率高達40%—50%.

物業管理市場化程度低。作為目前物業管理企業的主體，繼承式和自管式的物業管理占了現有物業管理公司的90%，這種建管不分的體制影響了物業管理社會化、市場化、專業化的發展方向，并帶來了許多問題，業主投訴連連攀升，引出了許多法律問題，從而影響了物業管理規范、理性、健康的發展。

物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目實際上是貨真價實的、科技含量高、專業性強的獨立行業，而我國物業管理行業的現狀是，絕大多數物業管理企業由于規模偏小，不可能花很高的成本配置高級專業人才，這就出現了尷尬的局面。此外，物業管理服務觀念僵化、管理模式陳舊，絕大多數物業管理企業沒有設置對產品品質進行創新和升級的研發部門，從而使物業管理與服務的模式、技能和方法落后。

物業管理的發展對策

貫徹落實《物業管理條例》，出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接，由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體，并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項活動均有法可依。

加速引進競爭機制，培育物業管理市場。我國的物業管理是市場經濟的產物，市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，應做好以下工作：將深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法在全國范圍內推廣。深圳市是全國率先通過招投標的方式選聘物業管理企業的，并獲得巨大成功，各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法，結合本地的實際，積極探索，大膽實踐。要實現物業管理的規模化經營，應實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規范發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附于房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。

加強員工培訓，全面提高從業人員素質。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。應強化培訓，提高物業管理人員的專業技術水平。首先，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。

奉行“以人為本”的服務理念，不斷提升管理服務的質量。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是居住者，居住者的滿意度才是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業：一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重對顧客提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

逐步提高物業管理的科技含量，促進行業的可持續性發展。面對現代化的物業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業，不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理行業來說，關注這方面的科技發展應用態勢，對于及時提高管理技術、增加市場競爭力度以及促進整個行業的進步都十分重要。物業管理公司，必須重視各類專業管理技術的掌握，從勞動密集型向技術密集型轉變，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，這樣才能保證與物業設備的科技進步同步。

我國入世為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，是21世紀物業管理發展趨勢。規模化、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的未來發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

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