《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第一節 物業經營管理的層次與工作內容

一、物業經營管理的層次

物業經營管理的內容與物業類型和業主持有物業的目的密切相關，通常將其分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。

1.物業管理

物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態。對于居住物業，物業管理就是物業經營管理的全部內容。然而，對于收益性物業或大型非房地產企業擁有的自用物業，除了物業管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。

2.設施管理

設施管理是一種新型的房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。設施管理的對象，主要是高新技術企業用房、醫院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業辦公樓等物業，服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業或機構。3.房地產資產管理

房地產資產管理從對物業、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業管理企業和設施管理公司來同時管理多宗物業。房地產資產管理公司負責管理物業管理企業和設施管理公司，監督它們的行為，指導它們為物業發展制定戰略計劃，以便使這些物業在所處的房地產子市場內實現價值最大化的目標，滿足房地產組合投資管理者的要求。

4.房地產組合投資管理

房地產組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執行物業業主的投資目標;評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維護物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產;以及在合適的時機購置和處置物業資產。

房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創造出來的：一是在極好的條件下購買物業/物業管理師報考條件/(從開發商或原業主手中);二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業;三是在合適的時機售出物業。物業經營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目標的實現，實際上就是以物業業主的角色在工作。

物業經營管理不同層次之間的關系

二、物業經營管理不同層次之間的關系

物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是相互關聯的。在一個小型房地產“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1—2顯示了在一大宗房地產投資組合中，物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理之間的相互關系。

在這里，物業管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流。

而資產管理通常不在現場，它們通常負責幾處不同的物業。資產管理一般按照物業類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區的公寓)的分類原則來管理物業，因此比現場物業管理具有更廣闊的視角。資產管理

公司作為物業投資者或業主的代表，“管理”物業管理企業。更確切地說，資產管理公司通過監控物業的運行績效，來聘用、解聘和調配物業管理企業。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

物業管理企業為了減少物業維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業或物理狀況良好的物業，因此會經常提出一些物業更新改造等資本改良投資計劃。房地產資產管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業價值，來決定是否批準物業管理企業提出的更新改造計劃。

房地產組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數特征為基礎，來詳細制定和執行一個投資組合戰略。表1—1明確了物業管理、資產管理和組合投資管理的主要職責。組合投資管理公司監督物業購置、資產管理、處置和再投資決策，同時監督現金的管理并向其服務的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產組合投資管理公司會在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。

物業經營管理中的戰略性工作

三、物業經營管理中的戰略性工作

(一) 確定戰略

大多數投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業投資經驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業投資的差異。

首先需要明確的是頻繁改變資產組合是不切實際而且不經濟的，因此根據發展戰略認真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當前資產組合的質量，但如果能嚴格精確地定義資產組合的相關屬性，就可以有效縮短調整期。

眾所周知，物業資產是非流動的且一般是不可分的，而且把已經確定用于現有物業的資金投資到其他項目上也存在風險。

與此同時，投資者還需要有應對機遇的愿望和能力，/2012年物業管理師考試時間/因為這些機會總是發生在最不可能發生和最不方便操作的時候。

每宗物業都具有獨特的區位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調研不僅很難操作，而且一旦情況發生改變，調研結果的適應性也不強。因此，人們開發了一些監控工具來幫助資產管理人員及時了解市場行情。

目前在英國，已有至少八九種主流的監控工具，盡管這些監控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現和評估信息的基礎上，都可以用來對物業資產的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標進行監測。

(二)確定標準

資產投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括現金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

簡單地說，要實現和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風險也較大。

(三)構建信息基礎

提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產組合中的各個單元都得到合適評價的數據庫。

對搜集到的信息，應當進行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統地搜集而不是直到需求產生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數據搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

(四)決策分析

決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復雜，投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。

(五)進行資產組合

資產組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險。這種理論的假設是投資者是理性的，愿意在可以接受的風險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里。”

在一定收益水平上具有最小風險的資產組合被認為是有效的，代表這種資產組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權平均數，投資在不同資產上的數量可以被用來作為權重。各個組成部分在一定的收益水平上的風險被組合起來測度資產組合內部的相關系數。

在合適的選擇下，整體風險應該盡可能低。換句話說，資產組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，因為當風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內，尋求相關系數為負的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區域。

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（責任編輯：中大編輯）

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