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家中失竊少交物管費(fèi)勝訴

認(rèn)為物業(yè)公司未能盡職盡責(zé)處理小區(qū)事務(wù)，單元內(nèi)缺少無障礙通道、物業(yè)監(jiān)管不到位造成家中失竊等，東方城市花園業(yè)主兩年前便中止繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)催討不成直接將拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主告上法庭。業(yè)主謝先生表示，2004年9月入住后，發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)缺少無障礙通道。謝先生隨后多次就此問題向物業(yè)公司提出建議，但“從來沒有任何回音或解釋”。在認(rèn)為沒有享受應(yīng)得權(quán)益的情況下，謝先生從2005年4月起暫停繳納物業(yè)費(fèi)用。今年春節(jié)過后，謝先生發(fā)現(xiàn)自家單元內(nèi)開始修建無障礙通道。“我立即興沖沖去物業(yè)繳費(fèi)。”但工作人員卻告知，必須連同拖欠的物業(yè)費(fèi)一起交齊，否則不予受理。而謝先生認(rèn)為，對(duì)于“應(yīng)得而未得的服務(wù)”的部分理應(yīng)從物業(yè)費(fèi)中扣除，“但遭到了物業(yè)公司的否決。”隨即謝先生收到了法院的傳票。小區(qū)物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由將其告上法庭。業(yè)主陳女士表示，2005年3月，包括自己在內(nèi)的4戶業(yè)主失竊。“承諾24小時(shí)有保安值班卻出現(xiàn)多戶業(yè)主失竊，就是物業(yè)失職。”陳女士因此拒繳物業(yè)費(fèi)用。最后，謝先生和陳女士因?yàn)樾^(qū)配套設(shè)施不符合售房合同標(biāo)準(zhǔn)而被減免部分物業(yè)費(fèi)。

專家解讀

拒交少交物業(yè)費(fèi)必須視情況而定

“與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定對(duì)應(yīng)的條例，可以參照于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條。該規(guī)定指出，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師進(jìn)一步表示，業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交或者少交物業(yè)費(fèi)，必須視具體情況而定。首先，業(yè)主和物業(yè)是否在購房合同中對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的約定。其次，物業(yè)的服務(wù)不到位是否直接導(dǎo)致了業(yè)主的權(quán)益受損。物業(yè)糾紛逐漸增多，多是集中在業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿上。在該類糾紛中，多數(shù)業(yè)主都采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式來表達(dá)不滿，一旦物業(yè)公司起訴，業(yè)主往往因時(shí)過境遷，舉不出物業(yè)公司違約的證據(jù)而敗訴，或是接受調(diào)解。因此業(yè)主應(yīng)依法維權(quán)。在發(fā)生爭議時(shí)業(yè)主不能一味用拒付物業(yè)費(fèi)的消極方式來對(duì)待。一是要積極溝通協(xié)商；二是要留下物業(yè)公司不履行義務(wù)的證據(jù)，比如將不達(dá)標(biāo)物業(yè)設(shè)施或小區(qū)臟亂的環(huán)境拍照留存，為今后法律訴訟的舉證提供必要依據(jù)。

法條規(guī)定

《物權(quán)法》第八十三條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失。

《物權(quán)法》第三十七條：侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

律師提醒

業(yè)主在和開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，一定要擦亮眼睛，仔細(xì)閱讀合同中對(duì)物業(yè)管理和具體配套服務(wù)設(shè)施等相關(guān)條文。一般物業(yè)服務(wù)都是有級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)的，并依此為收費(fèi)依據(jù)。如果物業(yè)在今后的日常管理服務(wù)中沒有達(dá)到合同中約定的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以依此要求物業(yè)扣除與未達(dá)標(biāo)服務(wù)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用

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