為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

物業經營管理的內涵

第一章 物業經營管理概述

一、內容提要：

1、物業經營管理的概念

2、物業經營管理的層次與工作內容

二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理對象和工作內容等知識的熟悉程度。

考試的基本要求：

掌握：物業經營管理的內涵，收益性物業的類型及特點，物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系

熟悉：物業經營管理中的戰略性工作內容和常規工作內容

了解：物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系

第一節 物業經營管理的概念

隨著房地產投資規模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業經營管理的需求與日俱增。物業的業主或投資者希望通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就要求物業管理從傳統的物業運行管理服務，向策略性的物業資產價值管理方向拓展。

企業資產中房地產資產通常占相當大的比重，其管理質量的好壞，有著至關重要的影響。因此，企業房地產資產管理和物業管理師在企業經營決策中扮演著越來越重要的角色。

一、物業經營管理的內涵

物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理(PropertyManagement)、設施管理(FacilitiesManagement)、房地產資產管理(RealEstateAssetsManagement)、房地產組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。寫字摟、零售商業等收益性物業完全可以像一個一般的工商企業那樣，通過物業經營管理活動，為業主或投資者創造利潤和回報。

由物業經營管理的概念可以看出，物業經營管理不是一個特定的專業領域，而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。

物業經營管理活動的管理對象

二、物業經營管理活動的管理對象

物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括寫字樓、零售商業物業、出租型別墅或公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經常性租金收益.

寫字樓

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛生間、飲水間、走廊等)構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區別。

我國尚無統一的寫字樓分類標準，專業人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

1．甲級寫字樓

具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。

2．乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

3．丙級寫字樓

物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。

寫字樓分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷。人們很容易區別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區別甲級和乙級寫字樓就比較困難。對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。

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