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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

2．維修養護計劃的種類

(1)按時間進度編制的計劃

1)年度維修保養計劃。包括大修、項修、技術改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設備的安裝等項目。

2)季度維修保養計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。

3)月維修保養計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目；根據上月設備故障修理遺留的問題及定期檢查發現的問題，必須且有可能安排在本月的項目。

(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養護計劃、空調系統維修保養計劃、消防系統維修保養計劃等。

3．維修養護計劃的編制依據

(1)房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期；

(2)房屋及設施設備的使用要求和管理目標；

(3)安全與環境保護的要求；

(4)房屋及設施設備的技術狀態。

4．編制維修養護計劃應考慮的問題

(1)物業使用或運行急需的、影響其他系統使用的、2012年物業管理師報名時間關鍵性的設施設備應重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；

(2)應考慮到維修保養工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃；

(3)應充分考慮維修前的準備時間和維修保養工作時間；

(4)應切實考慮企業資源和能力能否保障各項目的維修保養，如果能力或資源不足，就應該考慮項目外包或尋求技術支持，不應降低維修保養的技術要求；

(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內每項工作的資金都有足額的保障，否則，應該按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃；

(6)所制訂的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；

(7)對物業使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時問(如中央空調系統的冬季檢修、采暖系統的夏季檢修等)。

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