為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

二、房地產市場分析的內容

(一)宏觀因素分析

房地產市場分析首先要就影響房地產市場的宏觀因素進行分析。首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。

還要分析研究物業所處區域的城市發展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設施情況，水、電、燃氣、熱力、通信等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區和浦西老市區，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。

(二)市場供求分析

房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

1．供給分析

(1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等；短期新增供給數量的估計。

(2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

(3)分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。

2．需求分析

(1)需求預測。詳細分析物業所在市場區域內就業、人口、家庭規模與結構、家庭收入等，2012年物業管理師報名時間預測對擬開發房地產類型的市場需求。具體內容包括：就業分析，人口和家庭分析，收入分析。

(2)分析建設和運營中的主要物業項目。開發建設中的房地產項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發商名稱等；運營中的物業項目主要分析其用途、物業名稱、位置、開業日期、建筑面積規模、租金、物業業主和物業管理企業名稱等。

(3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。具體內容包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。

(4)市場租戶對產品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內容包括：租戶所從事的行業類型、公司規模、現辦公地點的區域分布、承租面積規模、租約期間長度、對當前承租物業的滿意程度等。

3．競爭分析

(1)列出與競爭有關物業的功能和特點。具體內容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(價格、數量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性物業，對競爭性物業進行評價。

(2)市場細分，明確目標物業的目標使用者。具體內容包括：目標使用者的狀態(年齡、性別、職業、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭物業功能和特點的需求狀況，指出目標物業應具備的特色。

4．市場占有率分析

(1)基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業的市場份額，明確目標物業吸引顧客或使用者的競爭優勢。具體內容包括：估計物業的市場占有率，在充分考慮目標物業優勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征；估算物業吸納量，物業吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和目標物業的市場占有率的乘積。

(2)市場占有率分析結果，要求計算出目標物業的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

(三)相關因素分析

當把握了總體背景情況后，還需要針對某一具體物業類型和地點進行更為詳盡的分析。從物業管理的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和目標物業所處地區之房地產市場狀況的分析。應該注意的是，由于不同類型和規模的物業所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型物業需要重點分析的內容包括：

1．居住物業。重點了解目標物業周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業的裝修、室內設備配置標準。

2．寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，目標物業的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3．商業零售物業。要充分考慮物業所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。

4．工業或倉儲物業。重點考察未來人住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

相關文章：

2012年注冊物業管理師考試物業經營管理復習指導91-100

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

百忙之中，不錯過報名 免費短信提醒您

2011年物業管理師考試成績查詢匯總

2012年物業管理師考試網絡輔導報名超值優惠！

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁