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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第四節　業主公約和其他物業管理合同

一、業主公約

(一)業主公約的概念

業主公約是指由業主大會制訂，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導、規范和約束所有業主、物業使用人、業主大會和業主委員會權利義務的行為守則，是物業管理的基礎和準則。

(二)業主公約的制訂與宣傳

物業銷售之前，由建設單位制訂業主臨時公約。在此階段，物業管理企業可協助建設單位按國家物業管理相關法規和示范文本制訂業主臨時公約。

物業銷售階段，物業管理企業應及時提示建設單位，在簽訂物業買賣合同時，將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明。同時，要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

物業入住階段，物業管理企業可通過張貼、資料發放、社區論壇、墻報宣傳等多種形式向業主廣泛宣傳業主臨時公約，力求家喻戶曉。

首次業主大會召開，業主公約正式訂立，物業管理企業應進一步加大宣傳力度，充分利用業主公約的自我約束機制規范業主和物業使用人的行為，自覺維護公共利益，營造和諧氛圍。

二、其他物業管理合同

其他物業管理合同包括：土地使用合同、工程建設合同、售房合同、裝飾裝修管理服務協議、清潔承包合同、垃圾清運合同、供水供電有償委托合同、電梯保養維修合同等。按照這些合同的作用以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：(1)物業開發建設過程中涉及到物業管理活動的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及到物業管理的條款；(2)物業管理企業與業主或物業使用人所訂立的其他合同，如裝飾裝修管理服務協議、車位使用協議、施工監管協議(主要用于對相關單位在物業管理區域內施工的管理)、特約服務協議等；(3)物業管理企業在管理服務活動中與相關單位簽訂的合同，如清潔承包委托合同、垃圾清運委托合同、電梯保養維修委托合同等；(4)其他與物業管理活動相關的合同，如供水供電有償委托合同、物業經營協議等。

上述合同應分別不同情況加強管理，涉及物業管理服務運作的要嚴格按照合同約定的條款內容執行，2012年物業管理師報名時間不涉及物業管理服務的合同，也應分類歸檔妥善保管。

復習思考題

1．簡述合同要約和合同承諾的構成要件。

2．簡述合同要約和合同承諾的法律意義。

3．簡述有效合同應當具備的必要條件。

4．簡述簽訂物業服務合同應注意的事項。

5．前期物業服務合同有哪些主要內容？

6．試述物業服務合同有哪些特點？

7．物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些？

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