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綜合分析題

三、綜合(案例)分析題(根據背景材料，按要求作答，簡答的，分步驟答要點)

1.（共6分，每問2分）

背景材料

萬家樂房地產開發公司聘請花語物業管理有限公司為其開發的物資小區進行管理，雙方簽訂了前期物業服務合同，約定合同期限為5年。業主購房時同意花語物業管理有限公司進行物業管理。在合同履行的第二年7月，物資小區在當地區房地產行政主管部門的指導下成立了業主大會并選舉產生業主委員會。業主大會在首次會議上，有人認為花語物業管理有限公司是萬家樂房地產開發公司強行安排給業主的，其物業服務合同是無效的合同；也有的業主認為是該物業服務合同格式條款。

問題1什么是無效民事行為，無效民事行為有幾種類型？

無效民事行為，是嚴重違反法律規定的有效要件，法律不承認其效力的行為。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。有以下幾種：(1)無民事行為能力人實施的；(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下所為的損害國家利益的；(3)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(4)違反法律或者社會公共利益的；(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

問題2什么是格式條款？法律對格式條款的規制有哪些？

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

《合同法》對格式條款的規制有：

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

對格式條款的理解發生爭議的，應該按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應采用非格式條款。

問題3物業服務合同有哪些特征？

(1)物業服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同。

物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。

(2)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離。

(3)物業服務合同是雙務合同。

(4)物業服務合同是有償合同，要式合同。

2.根據所給建筑施工圖，按要求回答問題。（共15分）

問題1說明該圖樣的圖示方法。（1分）

該圖是外墻身詳圖。實際是建筑剖面圖中外墻從室外地坪以下到屋頂檐部的局部放大圖。

問題2說明該圖樣包括的基本內容。（2分）

詳圖所表示的內容：

1)墻的厚度與各部分的尺寸變化及與定位軸線的關系；2012年物業管理師考試時間

2)地面節點表明防潮層、室內地面和室外勒腳及散水的構造做法；

3)中間節點表明各層墻體與圈梁、樓板等構件的連接關系及連接做法，表明各層地面、樓面等的標高及構造做法，表明門窗洞口的高度及標高；

4)檐口節點表明屋面的高度、標高及構造做法。

問題3說明該圖樣畫出了建筑物基本構成中的哪幾部分？（2分）

它表明了建筑物基本構成中的屋頂、樓板層與地面（樓地層）、墻、窗的構造情況。

問題4簡述該圖樣畫出的建筑物基本構成部分的基本功能。（2分）

墻是建筑物的承重和圍護構件，它承受屋頂、樓板傳來的荷載，并將這些荷載連同自重一起傳給基礎。外墻與屋頂一起組成了整個房屋的外殼，抵抗雨、雪、風沙的侵襲，阻止太陽的輻射作用，夏季隔熱冬季保溫。內墻起分隔室內空間、避免相互干擾的作用。

樓板層是建筑物水平方向的承重構件和分隔構件，樓板將整個建筑物分成若干層，它承受著作用在上面的荷載，并將這些荷載連同自重一起，傳給墻或柱，同時還對墻身起水平支撐作用。

地面直接承受各種使用荷載，并將這些荷載連同自重直接傳給地基。

屋頂是建筑物頂部的圍護和承重構件，它承受屋頂的全部荷載，并將這些荷載傳給墻或柱，還起阻隔雨水、風雪對室內的影響，將雨、雪水排除，防止冬季室內熱量散失,夏季太陽輻射進入室內的作用。

窗主要起采光和通風的作用，同時又有分隔和圍護作用，是非承重構件。

問題5說明首層層高、首層窗臺高度及窗洞口高度。（1分）

首層層高：3.6m

首層窗臺高度：相對于室內地面高度0.9m

首層窗洞口高度：1.8m

問題6簡述墻身防潮層常用的構造做法。（1分）

墻身防潮的方法是在墻腳鋪設防潮層，防止土層和地面水滲入磚墻體。墻身防潮層的構造做法常用的有三種：①防水砂漿防潮層；②細石混凝土防潮層；③卷材防潮層。

問題7該建筑的水平承重構件對裝修技術、房屋維修管理有哪些要求？（2分）

對房屋裝修技術的要求：不得在混凝土面孔板上鑿洞、打眼、吊掛頂棚及藝術照明燈具。未經房屋安全鑒定站(室)鑒定的房屋裝飾，其承重墻(18cm以上厚磚墻、12cm以上厚混凝土墻)、共用部位隔斷墻、外磚護墻、抗震墻體上不得隨意掏墻、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

對房屋維修管理工作的要求：當主體結構損壞嚴重時，不論修繕哪一類房屋，均應要求牢固、安全、不留隱患。

問題8簡述樓地面、屋面對房屋裝修技術、房屋養護、房屋維修管理？（2分）

對房屋裝修技術的要求：樓(地)面裝飾材料的重量不得超過規定值。否則，必須經房屋安全鑒站(室)鑒定。在粘貼廚房、衛生間地面裝飾材料前，必須對基層做防水處理，并按規定辦理蓄水24小時檢驗合格的簽認手續。衛生間的蹲坑改坐便器，不得隨意變動下水排水甩口位置。

樓地面對房屋養護工作的要求：經常用水房間樓地面的有效防水、避免室內受潮與蟲害、控制與消除裝飾材料的有害作用。

屋面工程的養護(1)定期清掃，保證各種設施處于有效狀態；(2)定期檢查、記錄、并對發現的問題及時處理；(3)嚴格執行維修制度；(4)加強屋面使用的管理。

對房屋維修管理工作的要求。樓地面工程的維修應牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現象。如房間長期處于潮濕環境，可增設防潮層，木基層或增強砂樓面損壞嚴重時，應改做鋼筋混凝土樓面。屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。

問題9簡述室內裝飾對房屋裝修技術、房屋養護、房屋維修管理的要求（2分）

對房屋裝修技術的要求：新做房屋吊頂的支點應設在周邊的墻體上，平房吊頂必須預留檢查口。室內裝飾要保證煤氣管道和設備的安全要求：電氣管線及設備與煤氣管水平凈距不得小于10cm；電線與煤氣管交叉凈距不小于3cm。房屋裝飾不得影響毗連房屋的正常使用和鄰里生活。房屋裝飾要符合規劃、供暖、供熱、煤氣、電力等部門的規定。

對房屋維修管理工作的要求：抹灰應接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動，不剝落。油漆粉飾要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構件呈現各類鐵構件應進行周期性油漆保養。各種油漆和內、外墻涂料，以及地面涂料均屬保養性質，應制定養護周期，達到延長房屋使用年限的目的。

裝飾工程對房屋養護工作的要求：裱糊工程的養護、飾面工程的養護、花飾安裝工程的養護。

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