為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

案例一

[例3—7)  已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資者目標收益率為12％，求該投資項目的動態投資回收期。

單位：萬元

(1)當il＝20％時，NPVl＝15．47萬元

(2)當i2＝20％時，NPV2＝一17．60萬元

(3)所以，IRR＝20％+[15.47／(15.47+17.60)]X1％＝20.47％

(4)因為項目在第5年累計凈現金流量出現正值，所以：

[例3-8)  某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，該項目所需的投資和經

營期間的年凈收人情況如下表所示。如果當前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率為18％，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投 資項目的可行性。

[例3-9]某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7．5％、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關規定可在25年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10％，包括房產稅、保險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的30％。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。

[解]該寫字樓項目的投資回報指標計算過程，如下表所示。

第五節某出租公寓項目投資分析案例

一、項目概況

“MGM中心”項目，位于北京市東三環路姚家園路口，團結湖公園北側，處于首都機場到天安門廣場軸線上的中心點，是北京市商貿中心區內的黃金地段。項目所處的位置距天安門廣場8km、至王府井商業區6kin、至首都機場20km、至亞運村約10km、至北京火車站約6km、至北京西客站約15km，其環境和交通條件十分理想。該項目規劃用地面積為15246．O平方米，規劃允許建筑面積為8．7萬平方米，由一棟二十六層寫字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場和餐飲娛樂服務用房，內容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺球室、棋牌室、電子游戲室以及會議室。地下一層作為商場使用；設備層和停車庫分別設在地下二層和三層。，

本項目中寫字樓和公寓的主要服務對象是國內外商務人員、金融機構和各類公司，為其從事經濟活動及公務活動提供良好的辦公、生活環境。項目中商貿、餐飲、娛樂等配套服務設施的主要服務對象為租住本項目寫字樓和公寓及附近地區的城市居民。項目由A公司開發建設，寫字樓于2001年初開工建設，2002年6月底完成主體結構封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業于2001年初開工，2002年8月初完成到土0．00，2003年6月主體結構封頂，2004年5月竣工投入使用。現有B公司擬購買“MGM中心”的兩棟公寓物業，C公司作為B公司房地產資產管理工作的長期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產管理工作的可行性，對該置業投資項目進行了投資分析。

規劃設計和建造標準

二、規劃設計和建造標準

(一)規劃設計方案

1．設計方案

“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團結湖公園北測，該公園占地面積13．8萬平方米，公園內除有蘇州園林式的十大景點之外，還有占地4．6萬平方米的人工 湖。

使得未來MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環境和有的湖光水色，使居住生活質量大大提高。 “MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業零售用房，地下二層和地下三層為停車庫和技術設備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購物、娛樂、居住為一體的綜合性大樓。該項目的具體： 建筑面積分配如表3—2所示。

2．主要戶型

MGM中心公寓樓共有322個居住單元，戶型設計為二室一廳和三室一廳，每套面積約為94～164mz，約有50％的戶型面積小于100平方米，大部分為當前北京公寓租賃市場上受用戶喜愛、有強大市場需求的中小戶型。各種戶型的數量分布和面積標準如表3—3所示。

(二)建造與裝修標準

1．建造標準

該工程的建筑等級為一級，耐火等級為一級，抗震設防裂度為8‘，主體結構為“框架—剪力墻結構”。

2．裝修標準

(1)外墻和內墻：四層以下裙樓采用天然花崗石飾面，五層至屋頂采用高級石英面磚及局部玻璃幕墻；內墻采用輕鋼龍骨雙面隔聲石膏板墻，起居室及臥室墻面用高級彩色噴涂，廚房及浴室貼高級瓷磚到頂。(2)地面和頂棚：起居室及臥室地面采用企口木地板，廚房及浴室地面鋪高級防滑地磚；起居室及臥室的頂棚涂無光乳膠漆，浴室及廚房頂棚采用鋁塑板吊頂。

(3)門窗：每戶入戶大門為高級全封閉鋼質四防門(防盜、防火、隔聲、保溫)，裝配高級合金門鎖，小五金配件及窺視鏡，臥室、廚房、浴室門為高級夾板門，配高級小五金配件；窗采用高級鋁合金窗。(4)公寓人口及電梯大堂：墻身采用高級大理石，地面用高級石材鋪設，礦棉吸聲板吊頂，安裝各居住單元獨立信箱。(5)水、電、熱供應系統：全天候熱水供應，每戶設分戶獨立冷熱水表；采用美國CATERPILLAR發電機組作為大廈的備用電源，設有雙路供電系統，戶配備10KVA的用電量；公寓內設置全天候采暖系統，配置美觀木質暖氣罩。

(6)電梯：主要采用日本生產的三菱電梯，具體電梯的配置與選擇如表3—4所示。

MGM中心公寓樓的電梯配置與選擇表3-4

(7)通信系統：每戶預留一部直撥程控電話插孔，兩部內線電話線路，可隨時申請接撥國際國內長途電話及傳真。(8)空調：公寓內預留分體式空調機安置位置。(9)保安、消防：所有大堂進出口、電梯、商場及停車場，均設置閉路電視監視系統；大廈內設自動消防及火災報警系統。(10)物業管理：選擇有經驗的物業管理公司實施24小時保安服務，同時提供建筑物維護維修、公共設施保養及清潔服務。

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