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投資回收與投資回報

第四節：房地產投資財務評價指標

一、投資回收與投資回報

房地產投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投人資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。例如，金融機構在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對于金融機構來說，借款人還本的部分就是其貸款(投資)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機構所獲得的貸款(投資)回報。如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額系列支付的年值與現值之間的關系。從前面的介紹中，我們已經知道：

投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取

折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率

或利息率。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發商利潤。

二、財務評價指標體系

房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用；動態指標是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態評價指標，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目。清償能力指標，是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。房地產投資項目財務評價指標體系如表3—1所示。

盈利指標計算方法（一）

三、盈利指標計算方法

(一)動態指標

1．財務凈現值

財務凈現值(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的另一個重要經濟指標。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，/物業管理師報名時間/稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。財務凈現值的計算公式為：

式中NPV——項目在起始時間點的財務凈現值；i0——基準收益率或設定的目標收益率。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的

要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。

2．財務內部收益率

財務內部收益率(1RR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：

式中CI——現金流人量；CO——現金流出量；(CI--CD)t——項目在第‘年的凈現金流量；t＝0——項目開始進行的時間點；n——計算期，即項目的開發或經營周期(年、半年、季度或月)。財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務內部收益率可以通過內插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如果為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插公式求出，內插法公式為：

式中il——當凈現值為接近于零的正值時的折現率；i2——當凈現值為接近于零的負值時的折現率；NPV1——采用低折現率時凈現值的正值；NPV2——采用高折現率時凈現值的負值。式中i1和i2之差不應超過1％～2％，否則，拆現率il、i2和凈現值之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真(圖3—12)。

內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的

最高利率。將所求出的內部收益率與行業基準收益率或目標收益率ic比較，當IRR大于ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。如IRR小于ic則項目不可

接受。當投資項目的現金流量具有一個內部收益率時，其財務凈現值函數NPV(i)(圖3—13)。從圖3—13中可以看出，當i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV

都是正值；當i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。

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