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物業(yè)管理擔(dān)責(zé)與風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來，物業(yè)管理糾紛屢見不鮮，大至人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板、人被狗咬、卡拉OK擾民、私搭亂建等，都可能成為業(yè)主向物業(yè)公司索賠或拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由。物業(yè)公司無論自愿或不自愿擔(dān)責(zé)，都不免成為矛盾的焦點(diǎn)，往往身不由己陷入責(zé)任無限的泥潭，成了名副其實(shí)的“垃圾桶”。筆者認(rèn)為，這往往是物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)有限而導(dǎo)致了擔(dān)責(zé)范圍無限。

一、應(yīng)在合同約定范圍內(nèi)擔(dān)責(zé)

例一：某大廈物業(yè)管理公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理合同》，合同中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，并規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照《質(zhì)量保證書》的規(guī)定，由本大廈開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的保修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第一個(gè)供暖期間，許女士家空調(diào)軟聯(lián)接管斷裂，物業(yè)公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)、采取必要措施切斷水源并通知許女士，待許女士趕到現(xiàn)場時(shí)，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，許女士等四家業(yè)主要求維修和索賠。物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)責(zé)，但是開發(fā)建設(shè)單位以種種理由拖延。于是，許女士聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位告上法庭，要求賠償。法院就此案公開宣判，由開發(fā)建設(shè)單位修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

例二：沈先生入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，合同中規(guī)定“業(yè)主或物業(yè)使用人因維修、更新、改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。”可是，在沈先生喬遷三個(gè)月后，發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間棚頂漏水，找到物業(yè)公司要求維修并賠償相應(yīng)裝修損失5000元。經(jīng)查是樓上業(yè)主王先生裝修時(shí)拆改自來水管線破壞防水層所致。物業(yè)公司把調(diào)查結(jié)果告知沈先生并協(xié)調(diào)雙方，但是業(yè)主雙方互不相讓。沈先生索賠無果，認(rèn)為物業(yè)公司管理不當(dāng)。將物業(yè)公司告上法庭，被駁回訴訟請(qǐng)求。

業(yè)主入住后的物業(yè)管理過程一般涉及兩類合同：一種是常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)合同；一種是特約物業(yè)服務(wù)合同。常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)合同是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，一般由開發(fā)建設(shè)業(yè)主單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂，屬于雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方的法律權(quán)利義務(wù)平等。入住裝修期一般處在前期物業(yè)管理階段，在此期間，物業(yè)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)是合同風(fēng)險(xiǎn)。在訂立合同時(shí)，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。而且，物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交、空置房屋物業(yè)管理費(fèi)繳納等均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能將本不該由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心，對(duì)于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)及免責(zé)條款，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。對(duì)于一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，不要在合同中約定。由于物業(yè)公司關(guān)于房屋及設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保證合同中作了明確規(guī)定，所以，例1中許女士等五戶業(yè)主的損失理當(dāng)由建設(shè)單位賠償。

特約服務(wù)合同僅針對(duì)特約服務(wù)管理。簽訂合同時(shí)，業(yè)主應(yīng)盡量將保護(hù)自己合法權(quán)利的條款落實(shí)到合同中。如果業(yè)主個(gè)人委托了物業(yè)公司管理自己的房屋、汽車，業(yè)主個(gè)人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付特約服務(wù)費(fèi)。并在合同中明示雙方的權(quán)利義務(wù)。例二中涉及業(yè)主間的責(zé)任關(guān)系明晰，按合同規(guī)定沈先生的損失應(yīng)該由王先生賠償。而且，出面調(diào)解王、李兩位業(yè)主之間的糾紛，屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外的事項(xiàng)，并非物業(yè)公司的法定或約定責(zé)任。物業(yè)公司只能協(xié)助解決，不應(yīng)承擔(dān)相鄰損害責(zé)任。

二、應(yīng)在預(yù)見范圍內(nèi)擔(dān)責(zé)

例三：張先生駕駛一輛奧迪A6車駛經(jīng)小區(qū)大門時(shí)，被落下的阻車桿將車砸了個(gè)大坑，經(jīng)查該事故是由于當(dāng)班保安誤動(dòng)作造成。張先生多次找到物業(yè)公司要求索賠，均被物業(yè)公司“以事故正在調(diào)查之中”而一拖再拖。一怒之下，張先生將物業(yè)公司告上法庭。法院判決被告敗訴，由物業(yè)公司賠償張先生修車費(fèi)和誤工費(fèi)。法院認(rèn)為，作為專業(yè)管理者，某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)有能力預(yù)見事故的發(fā)生，通過員工的職業(yè)道德教育和技能培訓(xùn)及日常管理，避免事故的發(fā)生。

例四：一場大雪過后，物業(yè)公司按規(guī)定將小區(qū)道路清掃干凈并擺放了“小心路滑”的提示牌，一號(hào)樓的李大娘出門后，還是在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭。物業(yè)公司安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李大娘送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭。李大娘術(shù)后提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。李大娘一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。法院判決物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李大娘醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。

按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到違反合同可能造成的損害。例三指的是物業(yè)公司在預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見時(shí)擔(dān)責(zé)；而例四指的是物業(yè)公司在未能預(yù)見時(shí)免責(zé)。

例三中的車輛被砸系可預(yù)見范圍，不能認(rèn)定為不可抗力。不可抗力一般理解為少見的、破壞力極強(qiáng)的自然災(zāi)害等。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)響應(yīng)的法律責(zé)任”，由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱“雇主責(zé)任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

例四則是意外事件。凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)），其責(zé)任自負(fù)。李大娘在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有受到他人傷害；物業(yè)公司的安全員及時(shí)處置，已經(jīng)盡職盡責(zé)。李大娘這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成。一般物業(yè)管理公司預(yù)見外的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人（內(nèi)部第三人）所為。通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點(diǎn)，那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時(shí)，即使業(yè)主的人身遭受了損害，這種情況下物業(yè)公司難以徹底防范，也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對(duì)人身損害進(jìn)行全額賠償。

三、應(yīng)在公平范圍內(nèi)擔(dān)責(zé)

例五：某小區(qū)一業(yè)主的小孩在經(jīng)過樓宇下面的人行道時(shí)，被樓上拋下的一個(gè)花盆砸成重傷，搶救無效死亡。靠出事現(xiàn)場一側(cè)樓上共有48戶人家，物業(yè)公司查來查去也查不出是誰家丟下的花盆，在無法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬以管理不善將小區(qū)的物業(yè)公司告上了法庭，要求賠償180萬元。后經(jīng)法院判決，由出事現(xiàn)場樓上48戶人家與物業(yè)公司各分擔(dān)3000合計(jì)賠償14.4元。

例六：家住廈門某物業(yè)小區(qū)的甘先生停放在小區(qū)內(nèi)停車場的一輛價(jià)值18.7萬元的汽車被偷走了。而甘先生在車被偷走的當(dāng)天上午，剛向廈門某物業(yè)管理公司交納了一個(gè)月100元的車位使用費(fèi)。隨后，甘先生以保管合同關(guān)系為由認(rèn)為保安失職將物業(yè)公司告上了法庭，要求物業(yè)公司賠16.8萬元。法院駁回了甘先生要求物業(yè)公司賠償?shù)恼?qǐng)求。

公平責(zé)任指雙方都沒有過錯(cuò)，根據(jù)實(shí)際情況擔(dān)責(zé)，即在損害事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下，以公平考慮作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況和可能，由雙方當(dāng)事人公平地分擔(dān)損失的歸責(zé)原則。例五、例六都是根據(jù)公平責(zé)任來確定物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)。例五中，由于過錯(cuò)方無法查證，因此被認(rèn)定為共同責(zé)任。由于物業(yè)公司收取的是有限費(fèi)用，就只能承擔(dān)有限的賠償責(zé)任，與其他業(yè)主共同擔(dān)責(zé)。例六中按雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》第十條規(guī)定，物業(yè)公司所提供的服務(wù)是對(duì)“交通與車輛停放秩序的管理”，按照合同第二十三條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取”，收取甘先生100元并非保管費(fèi)。甘先生每天將車停在小區(qū)的停車場后，并沒有將他的車鑰匙及有關(guān)證件交給物業(yè)公司，無法“使保管物置于保管人的實(shí)際占有和控制之下”。因此，物業(yè)公司和甘先生之間不是保管關(guān)系，當(dāng)然也就不能賠償。

法院認(rèn)為甘先生和物業(yè)管理公司之間就車輛停放產(chǎn)生的不是保管合同關(guān)系而是停車場地有償使用關(guān)系，以物業(yè)公司收取100元/月的費(fèi)用而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)16.8萬元的巨額賠償責(zé)任也顯失公平，基于公平責(zé)任范圍實(shí)際產(chǎn)生的法律關(guān)系上作出了物業(yè)公司不用擔(dān)責(zé)的判決。

目前物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，考慮到業(yè)主、住戶的承擔(dān)能力，收取這些費(fèi)用的原則是收支平衡，這些費(fèi)用要能夠維持公共設(shè)施的運(yùn)行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費(fèi)用開支，才會(huì)有贏余。如果不體現(xiàn)公平原則，例五中，若兌現(xiàn)業(yè)主索賠的180萬元，物業(yè)公司就根本無法正常運(yùn)行下去，最后物業(yè)管理行業(yè)的出路就只有夭折。

從公正公平層面來說，物業(yè)公司保安職能是不能替代公共安全職能，但也不能無所作為。正如例六中物業(yè)保管合同義務(wù)不能視為保安的必然義務(wù)。由于我國尚無統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)保安職責(zé)的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，

（責(zé)任編輯：）

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