第四章 收益性物業價值評估

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1、對于具體一個物業來說，它是屬于收益性物業還是屬于非收益性物業，主要依據是( )。

A.過去是否正在直接產生經濟收益

B.目前是否正在直接產生經濟收益

C.本質上是否具有直接產生經濟收益的能力

D.能否提供有效的經營以產生經濟收益

2、物業價格是和平地獲得他人的物業所必須付出的代價一—貨幣額、商品或其他有價物。在現今社會，物業價格通常用( )來表示

A.實物 B.勞務 C.紙幣 D.貨幣

3、物業承租人以支付租金的方式從物業產權人那里獲得了( )物業的權利。

A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分

4、空氣或陽光，盡管對人類生活至關重要，沒有它們人類就無法生存，但是卻沒有價格。這是因為物業要有價格必須具有( )。

A.有用性 B.稀缺性 C.使用價值 D.交換價值

5、物業因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著( )兩種交易方式、兩個市場。

A.買賣和租賃 B.買賣和抵押 C.招標和拍賣 D.招標和掛牌

6、廣義的價值有使用價值和交換價值之分，人們在經濟活動中一般簡稱的價值，指的是( )。

A.使用價值 B.交換價值 C.經濟價值 D.交易價值

7、某一物業的( )是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業所評估出的價值。

A.使用價值 B.交換價值 C.投資價值 D.市場價值

8、評估市場價值所采用的折現率，應是與該物業的風險程度相對應的( )。

A.社會一般報酬率 B.社會最低報酬率

C.最低期望報酬率 D.最高期望報酬率

9、投資者評估的物業的投資價值( )該物業的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠實現的基本條件。

A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于

10、市場價格是指某種物業在市場上的( )水平價格，是該類物業大量成交價格的抽象結果。

A. 最高 B.平均 C.最低 D.正常

11、以下能反映物業價格水平的高低的指標是( )。

A. 物業的單位價格 B.物業的總價格

C.物業的最高價格 D.物業的最低價格

12、一套建筑面積100m2，單價30000元/m2，總價300萬元的住房，約定付款方式為：從成交日期時起分期付清，首期支付100萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付100萬元，則實際總價為( )萬元。

A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8

13、一般來說，在期房與現房同品質(包括質量、功能、環境和物業管理等)的情況下，期房價格( )現房價格。

A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于

14、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為( )。

A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350

15、以下可以反映所銷售商品房的總體價格水平的價格指標是( )。

A. 起價 B.均價 C.標價 D.成交價

16、成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構成因素的是( )。

A. 折舊費 B.維修費 C.保險費 D.管理費

17、《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日國務院令第248號發布)第30條規定：“房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行( )或者政府定價。”

A. 市場成交價 B.市場調節價

C.政府指導價 D.政府計劃價

18、在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價等屬于( )。

A. 市場調節價 B. 市場成交價

C. 政府指導價 D. 政府計劃價

19、以下適用于市場比較法評估的物業是( )。

A.物業開發用地、普通商品住宅、特殊廠房

B.高檔公寓、古建筑、別墅

C.古建筑、教堂、商鋪

D.寫字樓、商鋪、標準廠房

20、( )市場法適用的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似物業的交易。

A. 市場法 B. 收益法 C. 假設開發法 D. 成本法

21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。

A. 業主出國急賣物業 B. 新婚夫婦急買新房

C. 關聯交易 D. 買方和賣方激烈競價

22、選取的可比實例數量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數量過多，一是可能由于交易實例的數量有限而難以做到，二是后續進行修正、調整的工作量大。因此，一般選取( )。

A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10

23、某宗物業交易總價為60萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，則該宗物業在其成交日期一次付清的價格為( )萬元。

A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58

24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )

A.正常成交價格一應由賣方繳納的稅費 = 賣方實際得到的價格

B.正常成交價格一應由買方繳納的稅費 = 買方實際付出的價格

C.應由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

D.應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

25、交易日期調整實際上是對物業市場狀況對物業價格的影響進行調整，故又可稱之為( )。

A.市場狀況調整 B.市場價格調整

C.交易狀況調整 D.交易價格調整

26、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的物業估價，以下不符合要求的物業是( )。

A.學校、圖書館、體育場館、公園

B.醫院、行政辦公樓、高級寫字樓

C.化工廠、鋼鐵廠、發電廠、碼頭

D.軍隊營房、機場、加油站、教堂

27、在房地產市場交易中，習慣采用平方英尺的國家或地區有( )。

A.中國香港地區和美國、英國等

B.中國香港地區和日本、韓國等

C.中國臺灣地區和日本、韓國等

D.中國臺灣地區和美國、英國等

28、在物業保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價。

A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價法

29、運用成本法估價一般分為4個步驟，包括：①求取積算價格;②測算重新購建價格;③搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料;④測算折舊。以下正確排序是( )。

A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②

C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②

30、( )的出現是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的許多設計、工藝、原材料、結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低。

A.重新購建價格 B.重建價格 C.重置價格 D.新建價格陳艷蘭

31、某宗物業的正常成交價格為5000元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別是( )元/m2。

A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250

32、某宗物業交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元/m2，交易中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區物業買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗物業的正常成交價格為( )。

A. 4900元/m2 B. 5000元/m2 C. 5100元/m2 D. 5200元/m2

33、( )是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。

A.現金流量折現法 B.報酬資本化法

C.直接資本化法 D.收益資本化法

34、收益法適用的對象有收益或有潛在收益的物業。以下關于收益法的說法中不正確的是( )。

A.收益法又稱收益資本化法、收益還原法

B.寫字樓、旅館、商店、餐館適用收益法

C.游樂場、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法

D.只要估價對象所屬的這類物業有獲取收益的能力即可

35、以下不屬于銷售稅金及附加的是( )。

A.營業稅 B.企業所得稅 C.城市維護建設稅 D.教育費附加

36、( )是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經濟因素、區位因素，也可能是其他因素。

A. 自然折舊 B. 物質折舊 C. 經濟折舊 D. 功能折舊

37、一個高級居住區附近興建了一座加油站，該物業價值下降，這是由( )引起的，且一般是長期甚至永久性的。

A. 精神折舊 B. 物質折舊 C. 功能折舊 D. 經濟折舊

38、某舊住宅，測算其重置價格為100萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為2萬元，因戶型過時、沒有獨用廁所和電信寬帶接口等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區引起的經濟折舊為20萬元。則該舊住宅的折舊總額為( )萬元。

A. 22 B. 10 C. 28 D. 30

39、建筑物的( )是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用時止的時間。

A. 自然壽命 B.經濟壽命 C.有效壽命 D.實際壽命

40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價格為1000元/平方米，判定其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。則用直線法計算該建筑物的年折舊額為( )元。

A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 5166

41、某宗物業是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預計利用該宗物業正常情況下每年可獲得凈收益80萬元;該宗物業的報酬率為8.5%，則該宗物業的收益價格為( )萬元。

A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2

42、以下不屬于毛租金乘數法的優點的是( )。

A. 方便易行，在市場上較容易獲得物業的價格和租金資料

B. 毛租金乘數是一個比較客觀的數值

C. 忽略了不同物業的空置率和運營費用的差異

D. 避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計

43、區位是指地球上( )空間方位和距離上的關系。

A.某一事物 B.某房地產 C.某一事物與其他事物 D.各種事物

44、下列哪一項最能衡量物業區位的好壞( )。

A.空間直線距離 B.交通路線距離 C.交通時間距離 D.空間垂直距離

45、在某一時點，對于一個特定的收益性物業，其( )是客觀的，唯一的。

A.投資價值 B.市場價值 C.使用價值 D.交換價值

46、前兩年關于房地產企業暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產企業公布成本的說法，也出現了某些地方政府部門公開開發商房價成本的行為，請問商品住房的價格屬于( )。

A.政府定價 B.政府限價 C.政府指導價 D.市場調節價

47、在商品房銷售中，往往會聽到起價、標價、成交價、均價等名詞，下列對此說法正確的是( )。

A.起價高的樓盤均價也高

B.標價就是成交價

C.成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平

D.成交價是指現貨交易中的實際交易價格

48、特殊工業廠房適宜采用的估價方法( )。

A.成本法 B.假設開發法 C.收益法 D.市場法

49、收益法中的運營費用率是( )。

A.運營費用與潛在毛收入之比

B.運營費用與總收益之比

C.運營費用與凈收益之比

D.運營費用與有效毛收入之比

50、在采用收益法評估物業價值時，報酬率(折現率)是指( )。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

51、估價上的折舊注重的是( )。

A.原始取得價值的減價修正

B.原始取得價值的返銷與回收

C.重置價值的返銷與回收

D.價值的減價修正

(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

1、收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業，包括( )等。

A.自住型公寓 B.政府辦公樓 C.旅館

D.餐館 E寫字樓

2、收益性物業價值的高低主要取決于( )。

A.過去凈收益的大小 B.現期凈收益的大小 C.未來凈收益的大小

D.獲得凈收益期限的長短 E獲得凈收益的可靠性

3、物業要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要同時具備( )。

A.價值 B.價格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求

4、以下屬于物業價格與一般物品的價格的共同之處的是( )。

A.都是價格，用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.容易受交易者的個別因素的影響

D.都是按質論價，優質高價，劣質低價

E價格形成的時間較長

5、物業價格與一般物品價格的不同，表現為物業價格的特征。物業價格主要特征有( )。

A.價格受區位的影響很大

B.既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

C.價格容易波動

D.實質上是物業權益的價格

E容易受交易者的個別因素的影響

6、有效需求必須同時具備( )。

A. 購買心理 B. 購買行動 C. 購買價格

D. 購買意愿 E 購買能力

7、以下關于物業區位的表述正確的是( )。

A. 物業價格與區位密切相關

B. 物業的區位就是指物業的地理坐標位置

C. 物業的區位是指物業的空間位置

D. 最常見的是用距離來衡量區位的好壞

E“便捷性”指“外”到“內”——“進”的方便程度

8、距離可以分為( )。

A. 空間路線距離 B. 交通直線距離 C. 交通路線距離

D.空間直線距離 E 交通時間距離

9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業類型的是( )。物業，如、、，甚至是主流

A. 公園 B. 公寓 C.寫字樓 D. 圖書館 E旅館

10、以下關于使用價值和交換價值的說法中，正確的是( )。

A. 任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價值

B.沒有使用價值的東西不能成為商品

C.使用價值是交換價值的前提

D.沒有使用價值就沒有交換價值

E 沒有交換價值就沒有使用價值

11、以下關于市場價值和投資價值的敘述中，正確的是( )。

A. 投資價值是客觀的、非個人的價值

B. 市場價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

C.在某一時點，市場價值是惟一的

D.在某一時點，投資價值是惟一的

E 投資價值會因投資者的不同而不同

12、同一物業對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能存在( )。

A. 開發成本優勢不同 B. 經營費用優勢不同 C. 納稅狀況不同

D. 對未來的信心 E 政策優惠不同

13、以下關于成交價格的敘述中，正確的是( )。

A. 是交易雙方實際達成交易的價格

B.在買方市場下，成交價格會偏向最低買價

C. 可以是貨幣額、商品或其他有價物

D. 隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度的不同而不同

E成交價格是一個已經完成的事實

14、正常成交價格是指交易雙方在( )情況下進行交易所形成的價格。

A.公開市場 B.信息通暢 C.平等自愿

D.誠實無欺 E沒有利害關系

15、導致形成非正常成交價格的因素包括( )。

A. 不了解市場行情 B. 砍價不成功 C.壟斷

D. 團體采購 E 強迫交易

16、成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為( )。

A. 掛牌成交價 B.招標成交價 C.出讓成交價

D.拍賣成交價 E協議成交價

17、物業拍賣是以公開競價的形式，將物業轉讓給最高應價者的買賣方式，在拍賣活動中經常涉及到的價格類型有( )。

A.評估價 B.保留價 C.起拍價

D.協議價 E成交價

18、以下說法中，錯誤的是( )。

A. 保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格

B. 有保留價拍賣中，最高應價即成為成交價

C. 減價拍賣是一種常見的叫價方式

D. 競價是競賣人自己報出的購買價格

E評估價是對擬拍賣的物業的公開市場價值的評估結果

19、在過去“提高公房租金”的城鎮住房制度改革中，將房租分為( )。

A. 福利租金 B.市場租金 C.成本租金

D.準成本租金 E商品租金

20、商品租金又稱全價租金，是指以物業價值為基礎確定的租金，由( )、保險費、地租和利潤等八項因素構成

A. 攤銷費 B.管理費 C.維修費 D.投資利息 E房產稅

21、以下屬于物業稅性質的稅收種類有( )。

A.城鎮土地使用稅 B. 印花稅 C.城市房地產稅

D. 房產稅 E 契稅

22、原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發生的成本，包括( )等。

A. 購買價 B. 運行費 C.運輸費

D.安裝費 E繳納的有關稅費

23、以下有關賬面價值、市場價值和原始價值的說法中，錯誤的是( )

A. 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值

B.市場價值是隨著時間的流逝而不斷減少的

C.市場價值是指一項資產現時在市場上實際所值的價格

D.原始價值是始終不變的

E賬面價值是隨著時間的流逝而上下波動的

24、物業價格的影響因素的特點包括( )。

A.不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的程度是不盡相同的

C.不同的物業價格影響因素，與物業價格之間的影響關系是不盡相同的

D.有些物業價格影響因素對物業價格的影響與時間有關，有些與時間無關

E大多數物業價格影響因素對物業價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化

25、人口因素對物業價格的影響主要包括( )。

A. 人口年齡結構 B.人口數量規模 C. 人口性別比例

D. 人口素質 E 家庭人口規模

26、城市規劃對物業價格有很大影響，特別是對( )等的規定。

A.城市發展方向 B.土地出讓金 C.建筑高度

D.建筑密度 E容積率

27、收益性物業價格的影響因素包括( )。

A. 人口因素 B. 經濟因素 C. 物價因素

D. 利率因素 E 心理因素

28、心理因素對物業價格的影響有時是不可忽視的。影響物業價格的心理因素主要有( )。

A.購買或出售心態 B.個人欣賞趣味 C.時尚風氣

D.接近名家住宅心理 E講究風水或吉祥樓層數字

29、收益性物業估價的基本方法包括( )。

A.市場法 B. 路線價法 C. 假設開發法

D.成本法 E收益法

30、運用市場法估價的一般步驟包括( )。

A.搜集交易實例 B.選取可比實例 C. 對可比實例成交價格進行處理

D.計算物業收益 E求取比準價格

31、在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括( )。

A.交易情況 B.交易實例物業的狀況 C.成交日期

D.成交價格 E付款方式

32、在市場比較法中，交易實例物業的狀況應了解的內容包括( )。

A.名稱、坐落 B.面積、四至 C.用途、產權

D.交易情況 E建筑物建成年月

33、通常房地產市場交易中的計價方式包括( )。

A. 按套計價 B.按套內建筑面積計價 C.按公攤面積計價

D.按建筑面積計價 E按使用面積計價

34、通常房地產市場交易中的交易方式包括( )。

A. 協議 B.招標 C.競價 D.拍賣 E掛牌

35、選取可比實例應符合的基本要求包括( )。

A.可比實例物業應是估價對象物業的相同物業

B.可比實例的成交日期應與估價時點接近

C.可比實例的交易類型應與估價目的吻合

D.可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格

E可比實例物業應是估價對象物業的類似物業

36、在市場比較法中，進行價格修正前，必須建立價格可比基礎，具體內容包括( )。

A.統一付款方式 B.統一采用單價 C.統一幣種和貨幣單位

D.統一面積內涵 E統一面積單位

37、在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格的是( )。

A.急于出售或急于購買的交易

B.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

C.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易

D.交易稅費非正常負擔的交易

E受債權債務關系影響的交易

38、“取得物業開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業開發經營方式中物業價格通常由( )構成。

A.土地取得成本、開發成本 B.管理費用 C.廣告費用

D.銷售費用、銷售稅費 E投資利息、開發利潤

39、以下關于重新購建價格的說法中，錯誤的是( )。

A.重新購建價格是交易時點時的價格

B.重新購建價格是估價時點時的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重建價格是全新狀況下的價格

E建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊

40、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為( )。

A. 自然折舊 B. 物質折舊 C. 經濟折舊

D. 人為折舊 E 功能折舊

41、運用收益法估價一般分為4個步驟，具體包括( )。

A.搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料

B.選用適宜的收益法公式求取積算價格

C.預測估價對象的未來收益

D.求取報酬率或資本化率、收益乘數

E選用適宜的收益法公式計算出收益價格

42、在目前情況下，根據物業開發用地取得的途徑，可分為( )。

A.通過城市房屋拆遷取得

B. 通過租用農村集體土地取得

C. 通過征收農地取得

D. 通過開發商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地

E 通過購買政府招標、拍賣、掛牌出讓

43、開發成本是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等，具體包括( )。

A.勘察設計和前期工程費 B.基礎設施建設費 C.房屋建筑安裝工程費

D.開發建設過程中的稅費 E公共配套設施建設費

44、物質折舊的具體原因包括( )。

A.自然經過的老化 B.建筑式樣過時 C.意外破壞的損毀

D.延遲維修的損壞殘存 E正常使用的磨損

45、收益乘數是采用市場提取法，從與估價對象的收益流量類型等相同的類似物業有關資料中求得，收益乘數具體有( )。

A. 毛收入乘數 B. 毛租金乘數 C. 有效毛收入乘數

D. 凈收益乘數 E 潛在毛收入乘數

【參考答案】

(一)單項選擇題

1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15.B16.C17.C18.C19.D20.A 21.C22.A23.D24.A25.B26.D27.C28.D29.B30.A31.B32.A33.B34.A35.C36.A37.B38.C39.C40.B 41.C42.D43.D44.A45.B 46.D47.C48C49.C50.B51.D52.C53.A54.D55.A 56.D

(二)多項選擇題

1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD

11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE

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