為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★★房屋權屬登記程序

房屋所有權登記按照房屋所有權人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。

登記機關自受理登記申請之日起7日內決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經登記機關審查登記申請，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。

申請人申請房屋權屬登記，應當按照國家規定交納登記費和權屬證書工本費。申請人逾期申請房屋權屬登記的，登記機關可以按照規定登記的3倍以下收取登記費。

★房屋權屬登記處理規則

1.登記機關依法直接代為登記的情況：依法由房地產行政主管部門代管的房屋；無人主張權利的房屋；法律、法規規定的其他情形。由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。

2.暫緩登記的情況：因正當理由不能按期提交證明材料的；按照規定需要補辦手續的；法律、法規規定可以準予暫緩登記的。

3.不予登記的情況：屬于違章建筑的；屬于臨時建筑的；法律、法規規定的其他情形。

4.注銷房屋權屬證書的情況：申報不實的；涂改房屋權屬證書的；房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

注銷房屋權屬證書，由登記機關作出書面決定送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

★★城市異產毗連房屋管理

（一）異產毗連房屋的概念和房屋使用規則

異產毗連房屋，指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑、而為不同所有人所有的房屋。異產毗連房屋所有人和使用人應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關系；異產毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。

（一）異產毗連房屋的修繕規則

異產毗連房屋的一方所有人，改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

因使用不當造成異產毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產毗連房屋發生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則（受益原則）處理：1.共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔；2.共有墻體的修繕按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔；3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔；4.屋蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層所有人按份額比例分擔；可上人層蓋，如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔；5.樓梯及樓梯間的修繕：各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔；6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔；7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。

異產毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當地房地產行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。

★城市危險房屋管理

1.危險房屋指結構己嚴重損壞承重構件己屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

房屋所有人或使用人向當地鑒定機構提出鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權利的合法證件。

2.危險房屋鑒定程序：受理申請；初始調查，摸清房屋的歷史和現狀；現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況；檢測驗算，整理技術資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發鑒定文書。

鑒定機構鑒定房屋為危險房屋的，分為四種情況進行處理：觀察使用；處理使用；停止使用；整體拆除。鑒定機構進行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加，經鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構必須及時發出危險房屋通知書。

1．危險房屋的鑒定費用與修繕責任。

房屋所有人和使用人都有權申請危險房屋鑒定，經鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔；經鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。

房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應當及時解除危險；解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施，防止發生危害。異產毗連房屋被鑒定為危險房屋的，房屋各所有權人應當按國家對異產毗連房屋的規定，共同履行治理責任。

房屋所有人對經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議及時加固或修繕治理；如果房屋所有人拒絕照處理建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產行政主管部門有權指定有關部門代修，或者采取其他的強制措施。發生的費用由責任人承擔（代履行）。

4．危險房屋造成損害事故的法律責任：

（1）房屋所有人應當承擔的民事責任：有險不查或損壞不修；經鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解除措施。

（2）房屋使用人、行為人應當承得的民事責任：使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質；使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋

（3）鑒定機構應當承擔的民事責任：因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失；因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內發生事故；因拖延鑒定時間而發生事故。

★公有住宅各部位與設施設備的維修養護責任

1.住宅所有人的維修養護責任。公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養護，由住宅所有人承擔維修養護責任。

2.售房單位的維修養護責任。公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，由售房單位承擔維修養護責任；住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向購房人收取。維修養護費用不足時，暫由原售房單位承擔。

3.其他責任。

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（責任編輯：）

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