2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第二節　(第一部分)物業服務收費

《條例》第四十一條對物業服務收費作出原則規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”

一、物業服務收費原則

(一)合理原則

物業服務收費水平應當與我國經濟發展狀況和群眾現實生活水平協調一致，既不能超出業主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，進而造成業主房屋財產的貶損和制約群眾生活水平的提高。

因此，研究和確定物業服務收費標準，應當面向實際，客觀決策。

目前，除實際市場調節價的高檔項目外，有些中小城市的普通住宅物業收費難以滿足房屋及設備設施維修養護的基本需要，房屋及設備設施加速損壞，縮短正常使用期限的情況較為嚴重。

因此，除政府有關部門對此應結合經濟發展和群眾生活水平的提高，適當調整物業服務費用的政府指導價標準，物業管理企業也應當向業主作好宣傳解釋工作。

一方面要深入宣傳，增強業主物業管理消費意識。很多業主不了解房屋養護管理需要大量費用，而是簡單的認為，購買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養需要大量的追加投資，根據大量實際數據測算，磚混結構房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養護管理費用的比率平均達到1:1，換算到商品房價格與維修養護管理費用的比率，要達到1:0.7左右。因此如果維修費用不足，不能正常的進行保養維護，就會加速業主房屋財產的老化，提前結束房屋的使用壽命。

另一方面要強調業主應當具備的公共意識。一些業主缺乏公共意識，對維修養護共用部位和共用設施設備漠不關心，甚至推脫責任，怠于履行自己應盡的義務，拒絕交納物業服務費用或專項維修資金，致使其他業主的共同財產連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業主，了解自己的財產權利和必須履行的公共義務，是一項十分必要的工作。

(二)公開原則

《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規定：“經營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規定明碼標價，注明商品的品名、產地、規格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費標準等有關情況。經營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”

2004年10月，國家發展改革委員會、建設部聯合頒布《物業服務收費明碼標價規定》明確物業服務收費屬于《價格法》調整范圍，應當明碼標價，物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置，依法向業主公示物業管理企業名稱、物業服務內容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。

(三)收費與服務水平相適應原則

要求物業服務收費與服務水平相適應，就是要求價質相符，業主花錢買服務必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業管理企業的經營作風必須誠實信用，提供的服務質量必須貨真價實，接受消費者的監督。

等價交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關系關于有償服務的基本制度。強調物業管理服務應當價質相符，是針對現實物業管理市場情況提出的。現實中，有相當一部分物業管理企業和業主，對價質相符的物業服務原則缺乏足夠的認識。一些物業管理企業脫離合同，不重視物業服務質量，單純以物價局的收費批件收取物業服務費用，造成業主的不滿。同樣，一些業主也不考慮物業管理企業的服務質量和管理成本，仍以福利養房的習慣認識要求物業管理企業提供超值服務，以至拒絕承擔物業管理費用。因此，提高價質相符的市場交換意識，是緩解物業管理矛盾的根本所在。

在我國幾十年的計劃經濟體制中，房屋與設備設施的維修養護，全部由國家或單位統包統修，居民和職工長期享受著福利住房待遇，基本不存在養房負擔，更沒有住房消費觀念。實行住房商品化后，盡管業主有了自己的住房，但養房觀念仍然十分淡薄。現階段我國住房消費水平與國外情況差距依然很大，據統計，國外住房消費占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國城鎮居民住房消費占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。存在這種差距的原因，除少數生活特困戶外，并非業主沒有住房消費能力，而是住房消費觀念淡薄所致。因此，確立物業服務收費與服務水平相適應原則，是住房制度改革政策在住房消費領域的具體體現，有利于提升業主的住房消費觀念。

但是，值得指出的是，對于一些老舊住宅小區(包括棚戶區)改造后實施物業

管理，一定要充分考慮到這些小區內有不少業主的收入較低，物業管理消費能力有限，因此，提供的服務和收取的費用以不超越他們的承受能力為原則。可以按照他們的需要，提供最基本的物業管理服務，收取相應水平的物業管理費用。

二、物業服務收費管理

根據《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發展改革委員會和建設部聯合頒布了《物業服務收費管理辦法》。該辦法對物業服務收費的定價形式、收費形式、費用構成，相關主體的權利義務以及監管措施等均作出具體規定。

(一)物業服務收費定價形式

《價格法》對于包括服務收費在內的價格管理，規定了三種定價形式：

一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

三是市場調節價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價，由業主和物業管理企業根據不同的服務項目和標準協商議定，主管部門只作備案登記。

對普通住宅的物業服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數物業項目都是采取政府定價管理方式。

以政府定價方式管理物業服務收費，在物業管理活動開展初期，對于推行物業管理，穩定物業管理收費秩序，發揮了重要的積極作用。但是，隨著物業管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現在以下方面：

(1)不利于物業管理企業提高服務質量。一些物業管理企業取得物價管理部門的收費批件后，根據收費批件向業主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業管理企業安于現狀不求進取的消極意識。

(2)制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權。物業管理企業憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業主對物業管理企業和物業服務質量的監督、選擇權利卻受到限制。

(3)因定價標準不客觀產生了大量矛盾。物業服務內容不僅比較復雜，而且各個物業管理項目情況、物業管理企業的資質情況，以及各項服務的實際狀況千差萬別，要求政府取代業主準確核定收費標準，客觀上是不現實的。

由于定價不合理，物業管理企業和業主對政府核定的物業服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

(4)政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續的政府定價，限制業主和物業管理企業在物業管理市場的選擇權，物業管理市場因而喪失活力，物業管理招投標制度也會流于形式，無法發揮市場機制的優勝劣汰作用。

為此，《物業服務收費管理辦法》不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理。

物業服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，

測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導價收費的物業服務項目，價格主管部門不再針對具體物業項目審批收費標準，而是針對物業管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業主與物業管理企業根據具體服務情況協商服務價格。

實行市場調節價的物業服務收費，則完全由業主與物業管理企業按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定，政府不予干預。

考慮各地經濟發展狀況與市場環境不盡相同，《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

具體定價形式由省、自治區、直轄市

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