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第四章 早期介入與前期物業(yè)管理
早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。物業(yè)管理的咨詢活動,主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出的合理化意見和建議,其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供,也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。
早期介入對開發(fā)建設單位而言并非強制性要求,而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇。2012年物業(yè)管理師報考條件早期介入在項目的開發(fā)建設中有著積極的作用,其與前期物業(yè)管理是不同的,主要表現(xiàn)在:一是內(nèi)容作用不同,早期介入是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術支持,前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務;二是服務的對象不同,早期介入服務的對象是建設單位,并由建設單位根據(jù)約定支付早期介入服務費用。前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。
早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖所示:
第一節(jié) 早期介入
一、早期介入的必要性
(一)物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題
物業(yè)建設和銷售過程中,建設項目由于多種原因往往會存在一些問題,主要表現(xiàn)在:
(1)物業(yè)規(guī)劃設計和施工安裝存在問題,如設備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等;
(2)建設單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎條件,如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等;
(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時;
(4)建設單位從自身利益的考慮,將部分開發(fā)建設的責任和義務轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔;
(5)建設單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾,使物業(yè)管理企業(yè)承擔不合理的責任等。
(二)早期介入的必要性
在開發(fā)建設工作的早期,物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動,將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應用于規(guī)劃設計,并且在建設施工銷售階段同步跟進配合,協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題,不僅能從源頭上堵住漏洞,避免或減少上述階段問題的發(fā)生,減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛,使房地產(chǎn)開發(fā)建設得以順利進行,而且可以在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少,使物業(yè)投入使用后,物業(yè)管理順利開展,業(yè)主利益得到保障。
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