為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★違約責任 P179 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的民事責任。違約責任是當事人不履行合同債務時產生的民事責任，它以合同有效為前提，可以由當事人在法律充許的范圍內約定。

1.違約責任的歸責原則 合同法107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。我國合同法采取的是嚴格責任的歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要違約行為即構成違約。但是合同法中也規定了若干過錯責任：供電人的責任；承租人的合管責任；承攬人的責任；建設工程合同中承包人的責任；寄存人未履行告知義務的責任；保管人的保管責任。

2.違約行為的形態：預期違約、不能履行、拒絕履行、遲延履行、不完全履行（瑕疵履行、加害履行）、受領遲延。

3.免責事由：當事人可免于承擔違約責任的事由，包括免責條件和免責條款，

（1）免責條件：法律明文規定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。共同的免責條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般認為下列情況應屬于不可抗力：自然災害、社會異常事件（如罷工、騷亂）、軍事行動、政府行為。

（2）免責條款：當事人先以協議免除或限制其將來責任的合同條款。合同中的下列免責條款是無效的：造成人身傷害的、因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

4.承擔違約責任的方式：

（1）強制履行 債務人違約后，如債務履行仍有可能時，債權人可請求法院強制違約方繼續履行合同債務。但下列情形不得強制履行：法律上或者事實上不能履行；債務的標的不適于強制履行；履行費用過高；債權人在合理期限內未要求履行。強制履行的表現形態包括令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

（2）賠償損失 賠償損失責任的構成要件包括：（1）一方有違約行為；（2）另一方受有損害，包括所受損害和所失利益；（3）違約行為與損害后果之間有因果關系。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發生或擴大也有過錯的，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償，當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

（3）違約金 當事人依法律規定或合同約定，在一方違約時應向對方支付一定數額的金錢。違約金通常視為損失賠償額的預定。

當事要可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

★合同的解釋P172 由受理合同糾紛的法院或者仲裁機關為合理確定合同內容而依法對合同及相關資料的含義所作的有約束力的分析說明。合同解釋的原則：客觀解釋、整體解釋、目的解釋、習慣解釋、誠信解釋。

★買賣合同P172 租賃合同P174 委托合同P175 看教材

★物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、 用益物權和擔保物權。

物權中最基本、核心的權利是所有權，在所有權的基礎上，又產生了由非所有人享有的物權，包括：一是非所有人享有的以利用物的使用價值為內容的物權，即用益物權，主要包括國有土地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權和典權；二是以利用物的交換價值為內容的物權，為擔保物權，包括抵押權、質權、留置權。

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