《物業(yè)管理實務》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第二節(jié) 前期物業(yè)管理

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務，既包括物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項目機構的前期運作，前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡明介紹，其他管理服務內(nèi)容在本書中另有章節(jié)闡述。

一、物業(yè)管理項目前期運作

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構，配備了相應的物業(yè)管理企業(yè)人員，設置了辦公場所和進行了物質(zhì)配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過程中，需不斷進行調(diào)整，具體內(nèi)容如下：

1.管理用房到位

建設單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構固定的管理用房。

2.物質(zhì)配備到位

一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物質(zhì)較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中，應根據(jù)實際需要逐步配備到位。

3.物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補充人員;

(2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能;

(3)對現(xiàn)有組織機構進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結構;

(4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理項目機構應根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項服務的分包

對具體物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分給社會專業(yè)服務公司。對分包的服務項目，要進行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

二、工程質(zhì)量保修

在物業(yè)竣工驗收后，工程進入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分;二是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分。這兩部分的保修事務都應由建設單位負責。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關工作，主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主產(chǎn)權專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求，在實際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應及時轉告建設單位。

三、前期溝通協(xié)調(diào)

物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè)，物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎。

四、前期物業(yè)管理的特點

(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的特定的內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。

(2)前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。

(3)新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設施設備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。

(4)經(jīng)營虧損。在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大的人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理收繳率低。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收入 一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。

復習思考題

1.早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么?它們之間有哪些主要區(qū)別?

2.早期介入的作用是什么?

3.早期介入在物業(yè)建設各階段有哪些主要內(nèi)容?

4.物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內(nèi)容?

5.前期物業(yè)管理的特點是什么?

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（責任編輯：中大編輯）

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