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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制

(一)訂立外包管理合同應注意的事項

由于設施設備的重要性和發生故障所產生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：

(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛。

(3)應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，2012年物業管理師報考條件也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。

(二)外包管理合同實施應注意的問題

(1)建立針對承包方的檢查監控制度并落實專人負責實施。

(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現的問題。

(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發現的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續履行服務合同。

第五節　幾種典型設施設備的管理

一、供配電系統

(一)種類

物業的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；2012年物業管理師報名時間按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質分為長期供電和臨時供電。

(二)管理工作主要內容

(1)配備合格的專業工程技術人員和相應數量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養制度，同時建立相應的檢查監督機制保證各項制度的執行。

(3)建立供配電系統技術檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統計分析，做好用電調度和用電計劃工作。

(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。

(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。

(8)做好節約用電工作，降低損耗。

(9)限電、停電要提前通知業主、物業使用人。

(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。

(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發電機進行運行試驗。

(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數，改善用電質量。

(13)進行公共用電的測算和計量統計工作，為管理服務費的收取和調整提供依據。

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