《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

(2)投標風險的防范與控制

物業管理投標的主要風險來自招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。

1)來自于招標人和招標物業的風險有：招標方提出顯示公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關聯交易等。

2)來自于投標人的風險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤;盲目作出服務承諾;價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經營;項目負責人現場答辯出現失誤;接受資格審查時出現不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤;投標資料(如物業管理方案、報價等)泄露;投標人采取不正當的手段參與競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格;未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。

3)來自競爭對手的風險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當的競爭手段;具備相關背景或綜合競爭的絕對優勢;竊取他人的投標資料和商業秘密等。

對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;充分考慮企業的承受能力，制訂可行的物業管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

3.登記并取得招標文件

物業管理企業在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。

4.準備投標文件

投標文件應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。

(1)商務投標文件(或稱物業基本情況)

1)公司簡介。包括投標公司的資質條件、以往業績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表證明。包括資格證明文件(營業執照、稅務登記證、企業代碼以及行業主管部門頒發的資質等級證書、授權書、代理協議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等)。

3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。

商務文件要求投標人按招標要求和行業標準真實反映企業的情況和詳細的報價。

(2)技術文件

技術文件又稱技術指標，主要是物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。

應注意，有的 招標條件要求在技術文件中禁止透露可以反映企業情況的數據、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關資料。

5.送交投標文件

全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。

6.接受招標方的資格審查

投標人應按招標文件規定的要求準備相應的資料，接受招標方的資格審查。

7.參加開標、現場答辯和評標

投標人在接到開標通知后，應在規定的時間到達開標地點參加會議和現場答辯，并接受評標委員會的審核。

8.簽約并執行合同

投標人在收到中標通知書后，應在規定的時間內及時與招標人簽訂物業管理服務合同。同時，投標人還要同招標單位協商解決進駐物業區域、實施前期物業管理的有關的問題。

投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。

(三)投標的策略及技巧

1.投標的組織策劃

物業管理企業在獲取招標信息后應組織相關人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現場踏勘、開標、評標、現場答辯、簽約談判等。

(1)根據招標物業項目的情況選擇企業骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質量和效率的基礎。

(2)對招標方、招標物業基本情況和競爭對手要進行深入細致的調查，正確評估，預測并降低投標的風險。

(3)正確編制標書。編制標書要根據招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內容和進行細致深入的市場調查基礎上，確定管理項目的整體思路(包括物業管理工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施等)，制訂物業管理方案。

(4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制訂合理報價。

(5)靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。

(6)選擇最能體現企業優勢的物業作為招標方考察的對象。

(7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現的變化情況并采取相應的應對措施。

(8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現場答辯活動。

2.項目的現場踏勘

在踏勘現場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭回答并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產生法律約束力。投標人應對現場物業進行詳細的踏勘，查勘現場物業與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下幾方面：

(1)物業建筑及安裝施工進度(新建物業)，物業當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業);物業配套設施設備及其分布情況;周邊道路交通及停車場情況;園林綠化及環境標識情況;內部公共使用區域及通道分布情況;物業管理用房等。

(2)主要業主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調查。

(3)物業所在地的氣候條件、經濟環境、人文環境、消費需求和市場變化情況以及與物業管理相關的政策法規等。

3.投標文件的編寫

物業管理投標文件除了按規定格式要求響應招標文件外，最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務的內容、服務形式和費用。

(1)投標文件編寫的基本要求。

作為評標的基本依據，投標文件必須具有統一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。

1)使用國家統一的行業標準計量單位，避免在定標和履約中出現混亂。

2)使用統一的貨幣。國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。

3)使用國家統一頒布的行業標準與規范。如果某些業主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標準規范。若招標文件要求采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在投標文件中說明。

4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法暢通、條理清楚、言簡易賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議。

圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字保持一致。

5)確保資料的真實性。投標文件的內容應符合招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。

(2)投標文件編寫中應注意的問題。

1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空鼓，則被認為放棄意見;重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。

2)不可任意修改填寫內容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法定人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

3)填寫方式規范。除投標方對錯處作出必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。

4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規定的格式。

5)計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。

6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。

7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統一，裝楨美觀大方。

8)做好投標文件的保密措施。

4.投標報價的策略和技巧

投標報價是技術性、技巧性較強的工作，在投標的過程中，需要不斷調整策略，使報價更接近標底。投標報價的策略主要有：

(1)對項目運作的經營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎上預測標底和競爭對手的報價范圍。

(2)密切關注、正確分析競爭對手的報價。

(3)補充一些投標人有能力承擔的優惠條件為報價的附加。

在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有：

1)多方案報價

（責任編輯：中大編輯）

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