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四、風險對房地產投資決策的影響

風險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔投資風險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風險是相匹配的。風險對房地產投資決策的影響，主要體現在如下幾個方面：

1．根據項目風險大小確定相應的投資收益水平

由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態度不同而采取不同的投資策略。

舉個簡單的例子，經濟適用住房開發項目，有著穩定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經濟適用住房銷售價格時，保證開發商3％的成本利潤率，加之存在土地無償劃撥、開發稅費減半、可優先獲得開發建設貸款、可提前預售等有利因素，開發商的權益投資收益率可達到15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是100％，/2012年物業管理師考試報名時間/除通貨膨脹因素外沒有其他風險。但如果是開發高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風險因素的影響，其成功的可能性(即風險率)可能只有50％，因此，該開發商要想與投資經濟適用住房的開發商獲得同樣的預期收益，他所要求的年投資收益率必須達到30％(30％X50％＝15％)。對于開發商來說，后面一種投資機會可能會得到30％的投資收益，但也有可能連10％也得不到，因為其投資有較大的風險；而對于前者來說，他可以保證得到15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到30％投資收益的可能性。

2．根據風險管理的能力選擇投資方向

雖然風險客觀存在，但與項目相關的個別風險，對于不同的開發商，其控制和管理此類風險的能力是有很大差異的。風險水平高的房地產市場和房地產開發項目，對于管理水平和專業化程度高的開發企業來說，其風險水平就沒有那么高。

高檔精裝修住宅，其利潤率遠遠高于普通住宅，但由于存在多潛在的風險，因此只有少量有專業管理能力的開發商敢于涉足。不同類型房地產開發項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結合部地區住宅的開發，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產開發企業要向專業化發展，房地產市場上幾乎不存在萬能的開發商。

3．根據風險周期變化特點把握投資時機

風險尤其是系統性的市場風險的變化是有規律的，這種規律就是房地產市場景氣循環或周期波動規律。根據不同市場區域、不同物業類型的市場風險狀態及其發展變化規律，就可以判斷不同房地產子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產開發是為了滿足預期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。

應該指出的是，利用房地產市場的周期規律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產品，是許多開發商希望達到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發商，還只是少數。因為反周期操作是有條件的，它要求開發商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發投資能力。

區位的含義

第二節             房地產投資區位的選擇

一、區位的含義

房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。這充分說明了在房地產投資中，區位選擇的特殊重要性。

房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

對區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范圍內，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區，該地區就業人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區位所處的社會、經濟、自然環境，決定了該區位附近的市場需求和消費特征。

房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經濟和城市建設的發展，城市中各區位的相對重要性也會不斷地發生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區，但隨著浦東新區的開發建設，基礎設施、就業環境等發生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區；北京市前門商業區原是北京市三大中心商業區之一，但隨著北京市城市建設的發展，交通等市政條件優良的新中心商業區陸續建成，前門商業區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產投資者要關注城市或地區的社會經濟發展計劃及城市規劃，用發展的、動態變化的眼光，來認識和把握房地產投資中的“區位”。

二、不同類型房地產投資對區位的特殊要求

(一)居住物業

居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括：

1．市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等。

2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴程度非常大，因此居住項目區位選擇時應認真考慮公共交通系統的完備程度。

3．環境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產商在選擇居住項目區位時要慎重考慮的因素。

4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質高、支付能力強的地區進行，就意味著提高了成功的可能性。

(二)寫字樓物業

影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業設施接近的程度。商業辦公也存在著聚集效應，同樣位于城市中心商務區的項目，/物業管理師報考條件/則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區域的客戶開展業務。因此，與另外商業設施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。

2．周圍土地利用情況和環境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業建筑、環境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。

3．易接近性。寫字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務區的寫字樓不能像郊區寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務區的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

(三)零售商業物業

零售商業物業投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。商業輻射區域是指某一零售商業項目的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。

商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的60％～75％都來自該區域次要區域是距離項目所處地點5～15kin的區域(對市級購物中心而言)，項目營業額的15％～20％來自該區域；邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5％～15％。

(四)工業物業

工業項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。

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