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(四)業主臨時公約的內容

為推動建立業主自我管理與自我約束的機制，維護全體業主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發布了《業主臨時公約(示范文本)》，明確了業主臨時公約應當具備的主要內容：

1.物業的自然情況與權屬情況

(1)物業的自然情況

說明物業的名稱和坐落地址，物業的名稱應當以當地政府主管部門審定的名稱為準。

明確物業類型，物業類型應當以城市規劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區、工業小區、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

以城市規劃部門審定的數字為準，明確物業的建筑面積和用地面積。

以城市規劃部門審定的總平面圖為準，明確物業管理區域的四至，說明東、南、西、北的接壤區域或地理坐標。

(2)物業權屬情況

建設單位應在業主臨時公約中對業主享有的物業共用部位、共用設施設備所有權，區分單幢建筑內容和物業管理區域內容分別列明。

由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房，等等。

物業管理區域內的有些建筑物或建筑部位，開發建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業所有權可以屬于開發建設單位所有。為將這部分物業與業主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區分，避免日后產生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業產權，也在業主臨時公約中明示，例如留作自行經營或出租的地下車庫、小區會所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時，不得影響和危害物業買受人正常使用物業。

2.業主使用物業應當遵守的規則

(1)遵守相鄰權規定

物業財產的所有權屬于不動產所有權范疇，與動產所有權比較，不動產所有權的行使與相臨不動產所有人和使用人的權益關系密切。

例如業主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。

我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

業主臨時公約應對以下事項作出約定：

①業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業;

②業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系;

③業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業管理企業。

(2)遵守房屋裝飾裝修規定

總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經驗，業主臨時公約可在以下幾方面規范房屋裝飾裝修活動：

①業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

②為保證物業管理區域的環境秩序和維護業主裝修材料的安全，業主裝修房屋時，應當在物業管理企業指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業主不得擅自占用物業共用部位和公共場所。

同時，由于業主裝修房屋會產生不良噪音，因此為不影響其他業主的正常生活或經營，物業管理企業應當規定業主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業主在其他時間不得施工。

如果發生業主裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發生業主裝修房屋侵害相鄰業主合法權益的情況，裝修業主應當及時恢復原狀并向受害業主承擔相應的賠償責任。

③要求業主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業管理企業指定的位置安裝，并按照物業管理企業的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設施設備的使用規定

主要應包括以下內容：

①業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改;

②業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定;

③在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

(4)使用物業的禁止性規定

針對物業管理中業主經常出現的違規行為，業主臨時公約應對業主使用物業的禁止性行為作出規定：

①損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途;

②占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備;

③違章搭建、私設攤點;

④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

⑤違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲;

⑥擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

⑦利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

⑧違反物業管理區域內飼養動物的有關約定。

3.維修養護物業應當遵守的規則

(1)物業維修養護中業主應當相互配合與協助

業主對物業自用部位和自用設備設施的維修養護行為，不得妨礙其他業主的合法權益。業主或物業管理企業因維修養護物業，確需進入相關業主自用部位時，應當事先告知相關業主，相關業主應當給予必要的配合。

如果相關業主阻撓業主或物業管理企業維修養護物業，相關業主對因此造成的物業損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

對于發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，業主或物業管理企業必須及時進人相關業主房屋進行維修養護，但又無法通知相關業主的，物業管理企業可先向鄰居說明情況，并協同物業管理企業之外的第三方，例如居委會、業主委員會、派出所、鄰居，進入相關業主室內進行維修養護，但事后應當及時向相關業主告知情況并做好善后工作。

(2)涉及公共利益與公共安全的物業維修養護

業主的維修養護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業管理企業的同意，以便建設單位和物業管理企業采取必要措施，維護物業管理區域公共場所、道路的安全與正常使用，最大限度的減少給其他業主帶來的不便。

業主還應當抓緊維修養護事項，在約定的期限內，恢復公共場所與道路的原狀。

物業使用中，如果出現安全隱患，例如可能出現的房屋與設備設施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業主合法權益的情況，無論是業主還是物業管理企業，責任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。

(3)保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理

業主臨時公約生效期間，物業大多處于保修期內，因此建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔。

專項維修資金是物業共用部位大中修和設備設施更新改造的資金來源，關系到全體業主的共同利益。業主臨時公約中必須明確約定，物業管理區域內的全體業主都應當按照政府規定數額與比例繳存、儲備專項維修資金，并按照政府規定管理和使用物業專項維修資金。

4.涉及業主共同利益的事項

(1)全體業主授予物業管理企業行使的管理權利

以示范文本為例，業主可以在以下兩方面對物業管理企業授權：①配合建設單位制定物業共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環境的維護等方面規章制度;②以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反業主臨時公約和物業管理規章制度的行為。

(2)業主承諾按時足額交納物業服務費用

物業服務費用是物業服務活動正常開展的物質基礎，涉及全體業主的共同利益。業主只有按照前期物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用，才能保證物業管理與服務的正常進行。這是業主臨時公約中業主必須承諾遵守的一項內容。

(3)利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定

因開展經營事項權益遭受損害的業主，應該得到合理的經濟補償，開展經營的投資主體應該得到合理回報，物業共用部位、共用設施設備的所有權人是全體業主，因此經營收益歸屬全體業主，應當主要用于補充專項維修資

（責任編輯：中大編輯）

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