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房地產投資的特性

三、房地產投資的特性

(一)位置固定性或不可移動性

位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產就截然不同了，它不僅受地區經濟的束縛，還受到周圍環境的影響。所謂“房地產的價值就在于其位置”，房地產不能脫離周圍環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。

此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。

(二)壽命周期長

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。因此，房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。

房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間；自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。

自然壽命一般要比經濟壽命長得多。國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年/物業管理師報考條件/，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

(三)適應性

適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。

(四)各異性

各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

(五)政策影響性

政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措施出臺，以調整房地產開發建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關系。而房地產不可移動等特性的存在，/2012年物業管理師考試報名時間/使房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

(六)專業管理依賴性

專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。在房地產開發投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。此外，房地產投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，以確保置業投資總體收益的最大化。

(七)相互影響性

相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如，城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產商或投機者，都獲得了巨大的成功。

四、房地產投資的利弊

1．房地產投資之利

(1)相對較高的收益水平。房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達到更高的水平。房地產置業投資中，在持有期內獲得每年15％一20％的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

(2)能夠得到稅收方面的好處。建筑物每年的折舊額要比物業年收益能力的實際損失高得多，致使置業投資者賬面上的凈運營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

(3)易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業抵押，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業投資者有很大的選擇余地。

(4)能抵消通貨膨脹的影響。從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產投資的這個優點，使置業投資者能夠容忍較低的投資回報率。

(5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業投資者或房地產資產擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

2．房地產投資之弊

房地產投資也并不是十全十美，有某些缺點。這些缺點突出表現在：

(1)流動性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。房地產的流動性差往往會使房地產投資者因無力及時償還債務而破產。

(2)投資數額巨大。不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數十億元人民幣，即使令投資者只支付30％的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。

(3)投資回收期較長。除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三五年就能收回投資外，置業投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

(4)需要專門的知識和經驗。由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資時就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資的人員的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

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