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試談民營物業管理企業的特點及前景展望

摘要：民營物業管理企業是自然人出資成立的物業管理有限責任公司。本文從市場競爭程度、失盤危機、業主滿意度、風險防范和品牌樹立等方面闡述了民營物業管理企業的特點。競爭環境不夠規范、社會輿論以偏概全、個別企業宣傳失誤、法規監督機制缺失等都是民營物業管理企業現階段面臨的問題。民營物業管理企業要注重科學經營，要樹立市場營銷、危機及成本控制意識，提高服務意識，加強風險防范意識，注重品牌建設。

在市場經濟風起云涌的帶動下，物業管理行業迅猛發展，民營物業管理企業（以下簡稱民營物業）隨之崛起。中央關于“非公有制經濟是我國社會主義市場經濟的重要組成部分”的精神，以及《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的頒布實施好似春風吹綠了物業管理行業，民營物業管理有限責任公司應運而生。

一、民營物業管理企業的特點

與國有物業管理企業相比，民營物業管理企業的特點有：

1、市場競爭激烈

民營物業管理企業從成立之初，就十分明了自己沒有“現成飯”可吃，必須打進市場尋找項目，這就要求具備超強的市場敏感性和迅速反應能力。民營物業管理企業一般都很重視項目拓展，而一旦拿到項目，就會使出渾身解數，想方設法做到最好，以求守住陣地。

由于目前大多數開發商仍舊習慣于“肥水不流外人田”，把項目交給自己下屬的物業管理公司管理，甚至招投標也是做幌子，沒有背景的民營物業管理企業得到項目很難。

2、失盤危機愈來愈嚴重

《條例》賦予了業主自主選擇物業管理公司的權利，但怎樣正確行使這個權力，無論是從法規的約束、政府的指導，還是業主維權意識的理性程度等方面來看似乎都欠成熟。有些業主委員會成立后，往往會從狹隘的個別業主的利益出發，動輒就要炒掉物業管理公司，這種現象發展到現在比比皆是。每個物業管理公司都存在著失盤的危機。

民營物業管理公司在發展初期，接管項目較少，抗風險能力弱，有的企業甚至只有一個項目。管理的項目來之不易，以及后期業主有權自主選擇物業管理公司的現實壓力，使民營物業管理企業承擔了較強的危機意識，并在競爭中提高了企業的抗風險能力。

3、業主滿意度受到企業的重視

相比之下，不管是從當前的生存還是長遠發展考慮，民營物業管理企業都更清醒地認識到“業主時代”的到來意味著什么。只有真正以業主為關注焦點，為業主提供高品質的服務，不斷提高業主的滿意度，才能保證企業的正常運營和穩定收益。企業領導一定要把在員工中樹立良好的服務意識并把它作為首要任務來抓，把企業的生存、員工的待遇和業主的滿意度緊緊聯系起來。這種服務意識，要滲透到每一位員工心里，落實到每一位員工的行動上。

4、風險防范意識得到加強

“背倚大樹好乘涼”，民營物業沒有“大樹”可倚，企業出現的管理責任、法律責任、經濟糾紛等都必須獨自承擔，往往很多責任是微利經營的物業管理企業所無力承擔的。為了規避風險，減少損失，確保既得利益，企業會采取多種方式。比如，購買保險轉嫁責任；加強內部管理，防患于未然；重視接管驗收等環節，與開發商、業主分清責任等。

5、成本意識強

隨著市場化程度的提高，物業管理企業之間的競爭不斷加劇，在物業管理招投標過程中，價格戰已愈演愈烈。同樣的項目，同樣的服務標準，誰的價格低，誰就占優勢。而低價格是相對的，誰也不能去做賠本的生意，要想做好，只有在成本上下功夫。

6、注重品牌和口碑

業主已進入了“品牌消費”的時代。企業品牌的樹立關系著管理項目的鞏固和發展。而物業管理企業的口碑對品牌的樹立有時比單純的商業宣傳更重要、更有效

二、現階段民營物業面臨的問題

1、不規范的市場競爭環境，制約了民營物業的健康發展

盡管《條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》已經實施近三年了，省市主管部門也制定了相應的管理辦法進行約束。但就西安市來說，開發商進行前期物業管理公開招投標的可以說是鳳毛麟角。很多項目的招投標都是在走形式，多數都落在開發商自己的物業管理公司手上。最近幾年，開發商自己成立物業管理公司對項目實行自建自管的態勢有增無減。在這樣的環境下，民營物業要想拿到一個項目，無異于是“虎口拔牙”，異常艱難。

2、社會各界對物業管理行業的錯誤認識，影響了民營物業的發展

（1）物業管理行業地位較低。物業管理行業發展了這么多年，對城市建設及創建和諧社會做出了不可低估的貢獻。但是在公眾的眼中，物業管理根本就沒有什么技術性和專業性可言。加上很多企業不恰當的宣傳，使人們把物業管理單純地看成是“私家保姆”，低人一等。這些誤解和偏見影響了企業員工的工作積極性和人力資源的儲備。

（2）把物業管理行業看成是投資少、運作簡單，利潤大風險小的經營項目。

（3）業主選擇物業管理企業，只看物業費的高低，明顯違背了物業費與項目檔次及服務水平相適應的原則。

（4）對業主大會、業主委員的定位和工作程序的認識上有偏差。業主委員會代替業主大會行使職權，個別業主委員會委員“壟斷”整個組織，給物業管理的正常運作帶來了困難。

（5）有些媒體以偏概全，在輿論上過多地曝光物業管理企業的不足，正面宣傳相對較少。

3、個別物業管理企業服務意識欠缺帶來的負面效應 設為首頁

（1）以管理者自居，不能正確處理管理%考/試大%與服務的關系，產生錯位現象。

（2）缺乏規范的服務制度，造成服務質量不高。

4、法規與監督機制的缺失，制約了物業管理行業的規范發展

（1）地方法規不夠完善；

（2）政府主管部門宏觀管理和指導不力；

（3）行業協會對發揮行業的自律作用以及在自我規范、完善服務等方面引導不夠。

三、民營物業前景展望

盡管民營物業管理公司面臨的問題不少，遇到的困難很多，但正如深圳開元國際物業管理有限公司王荷先生在《任重而道遠：漫談民營物業管理企業的歷史宿命》中所述：“雖然目前無論是在物業管理行業內部，還是社會大眾對物業管理的外部認識，民營物業都不占有優勢；但這只是歷史的階段性現象。最終引領這個行業的發展并匯成滾滾洪流的將是民營物業，這是我國經濟發展的必然趨勢和不可逆轉的歷史潮流。”

民營物業管理公司的領導，既然選擇了這個行業，選擇了這塊土壤，就%考/試大%要客觀地面對，理性的思考，科學地經營，真誠地付出；要樹立市場營銷觀念、危機意識、成本控制意識；提高服務意識；加強風險防范意識；注重品牌建設。要對我們所從事的事業充滿信心，對我們的員工充滿信心，對我們的業主充滿信心；要通過加強企業自身建設，不斷提高服務水平和技術水平，提高民營企業在行業中的地位。

另外，我們尚需注意以下三點：

1、杜絕惡性競爭，維護行業秩序。項目難接，是民營企業的普遍問題。但是，不能“損人利己”，不能不顧行業規則，進行不正當競爭。

2、樹立“接一個項目，創一個精品”的信念，實實在在為業主提供服務，樹立民營物業管理公司的良好形象。

3、加強物業管理職業經理人建設，提升企業核心競爭力。

民營物業管理公司的前景是樂觀的。但民營物業管理公司的發展壯大是與物業管理全行業的發展壯大密不可分的。民營物業管理企業必須樹立發展的信心；政府主管部門必須為物業管理行業，特別是民營物業管理公司提供法律支持；民營物業管理公司一定要規范發展，創品牌，樹形象；輿論導向要全面、客觀，既要對負面的東西曝光，起到輿論監督的作用，又要對正面的東西宣傳指導，起到輿論引導作用?？傊?，社會各界要協調配合，才能使物業管理行業健康發展

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（責任編輯：）

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