《物業管理實務》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業保安到底誰管?

2006年7月19日，針對上述困擾著物業公司的現象，省物業管理協會在福州市召開了座談會，省人大法工委、省建設廳領導以及全省部分大型物業管理企業總經理共16人出席了座談會。大家就物業管理企業當前使用保安人員情況以及現狀、存在的問題等進行了討論。

物業保安服務不是治安

——省建設廳房管處

物業保安服務不是一般意義上的治安。在物業管理中，物業保安服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的公共秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。作為小區的物業管理公司，其提供的物業保安服務從性質上講是一種安全防范服務，而非治安保障服務。其義務主要來源于物業管理合同的約定。公安機關是國家治安保衛的法定機關，具有維護社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責。公安部《關于保安服務公司規范管理的若干規定》已明確指出：保安的職責是協助公安機關維護社會治安以及在非警務工作中維持公共秩序。

物業管理企業的安防人員的主要職責是維護物業管理區域內的公共秩序，為業主提供良好的環境，并不單純只承擔小區的安全防范工作，還需協助配合企業各部門做好物業管理各項工作(包括幫業主做好事、夜間關燈、清晨開燈、夜間道路邊垃圾的收集、幫綠化義務拔草等)，更突出的是人性化的物業管理服務內容。

保安壟斷弊端多

——西酒物業葉金森

工資給保安公司沒有完全落到安防員身上，保安公司還要扣除管理費，加重了物業公司的負擔;保安公司從培訓到管理以及人力資源都無法讓物業公司滿足需求;物業公司出了錢，保安人員是由保安公司提供的，而人力資源管理無法按物業公司所要求的特色進行運作。(物業公司很強調“人性化”管理與管理處人員聯動配合)。

掛靠保安公司每人每月要交30元管理費，一年360元，培訓費240元，服裝費每套295元/年，春夏秋冬各一套，每人2套，每年費用共895元/人，費用太高了，而且保安公司的服裝款式又不能適應物業各類型業主的要求。此外，保安公司派出的人員，缺乏服務意識，很難融入物業公司的管理理念。

我們寧愿自己來管

——廈門建發物業管理公司代表如是說

物業管理企業的保安一般都是自己錄用、培訓，未經公安部門培訓，嚴格的講不能稱為保安，目前各物業管理企業都有自己的稱呼，有的叫巡衛，有的稱護衛，總之區別于保安的叫法。但老百姓還是稱其為保安，因其實質和擔任的任務 是基本一致的，維護所轄社區內的公共安全。2012年物業管理師報名時間

其實從物業管理的實踐來說，我們也很希望物業管理企業的保安(巡衛)得到良好的行業管理，提高物業保安的專業素質，但我們現在寧愿自己來管理物業保安，因為如果雇傭公安部門下屬的保安公司保安員，管人與管事脫節。保安公司培訓好人再派給你，人事的最初選擇權在保安公司，而不在物業公司，保安公司管人不管事，出了事由物業公司承擔，但物業公司沒有人事權，又管不動保安。另外，公安部門下屬的保安公司提取(截留)的費用(或者叫培訓費)差不多點去人力成本的三分之一，真正到保安手上的工資是我們付給他的工資的三分之二，非常不合理。

其實現在即使我們自己招聘的保安，還要向保安公司交一筆管理費，也是非常不合理的。物業管理企業本來利潤很薄，還要額外交付一筆不菲的保安管理費用，這是大多數物業管理企業接受不起的。

不宜納入保安公司管理范疇

——省物業管理協會郭金國副秘書長

物業安防人員不宜納入公安機關下屬的保安公司統一管理范疇。

性質不同：保安公司屬于社會綜治組織，有一定的政府行政協警職能，性質單純。而物業管理是市場化運作模式，是依據合同為業主提供的一項委托服務業務，安防工作是屬于物業管理其中的一項內容。

職業內容不同：保安公司外派安防員基本上只負責安防巡查及定崗值守的職責，而物業管理安防員的職業特點更突出的是人性化的服務內容，除了做好自身的職責外，還需要協助配合各部門做好物業管理各項工作，而不是協警輔警的工作內容。

保安難管理難調動：物業公司直接使用保安公司的保安，這會造成：一是物業公司付給保安公司700-800元/月的人頭工資，而發到保安手里的只有500-600元/月，付給保安的工資少了，保安工作積極性受影響;二是保安不是從物業公司拿錢，物業公司管不動保安;三是一旦出了安全防范問題，保安公司不盡責任，業主還是找物業公司，物業公司無法正常轉移管理風險，夾在中間，只好兩頭受氣。

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