為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科,此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料,希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助!
三、收益法
(一)收益法概述
收益法又稱收益資本化法、收益還原法,是預測估價對象的未來收益,然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。其中,將未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法,稱為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法,是物業的價值等于其未來各期凈收益的現值之和,具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現金流量),選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價時點后相加,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業,如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、中大物業管理師考試網餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業的估價,收益法大多不適用。
運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行:①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料,如估價對象及其類似物業的收入、費用等數據資料;
②預測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數;
④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
(二)報酬資本化法的主要計算公式
1.收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式
收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下:
式中 V——物業的收益價格;
A——物業的凈收益;
Y——物業的報酬率或折現率;
n——物業的收益期限,是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間,通常為收益年限。
公式原型為:
此公式的假設前繩(也是應用條件,下同)是:①凈收益每年不變為A;②報酬率不等于零為了;收益期限為有限年"。
上述公式的假設前提是公式推導上的要求(后面的公式均如此),其中報酬率y在現實中是大于零的,因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數學上看,當Y=0時,V=A×n。
[例4·8) 某宗物業是在政府有償出讓的土地上開發建設的,當時獲得的土地使用年限為50年,物業管理師培訓至今已使用了6年;預計利用該宗物業正常情況下每年可獲得凈收益8萬元;該宗物業的報酬率為8、5%。試計算該宗物業的收益價格。
[解] 該宗物業的收益價格計算如下:
與例4—10中44年土地使用年限的物業價格91.5萬元相比,例4—11中無限年的物業價格要高2.6萬元(94.12—91.52=2.60)。
3.凈收益在前若干年有變化的公式
凈收益在前若干年有變化的公式如下:
來估價,有時未免太片面;而如果根據凈收益每年都有變化的實際情況來估價,又不大可能(除非收益期限較短)。為了解決這個矛盾,一般是根據估價對象的經營狀況和市場環境,對其在未來3—5年或可以預測的更長時期的凈收益作出估計,并且假設從此以后的凈收益將不變,然后對這兩部分凈收益進行折現處理,計算出物業的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的物業,在建成后的前幾年由于試營業等原因,收益可能不穩定,更適宜采用這種公式來估價。
[例4—10) 某宗物業的收益期限為38年,通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元,從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右,該類物業的報酬率為10%。試計算該宗物業的收益價格。
[解) 該宗物業的收益價格計算如下:
(三)物業凈收益的求取
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法),需要預測估價對象的未來收益。物業管理師報考條件可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。
出租的物業是收益法估價的典型對象,其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用,根據真正的房租構成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業稅、租賃費用、租賃稅費和利潤),一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中,房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用,也可能不包含真正的房租構成因素的費用,因此,出租人負擔的費用是如表4-3所列的費、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。
出租的物業求取凈收益需要扣除的費用 表4-3
項目名稱出租人負擔承租人負擔 標 準 數 量 年金額
水 費
電 費
燃氣費
供暖費
通信費
有線電視費
家具設備折舊費[1)
物業服務費用[2]
維修費
保險費[3]
物業稅[4]
租賃費用[5]
項目名稱出租人負擔承租人負擔標 準數 量 年金額
租賃稅費[6]
其他費用
注:[1]如果由出租人提供家具設備(如家具、電視機、電冰箱、空調機等),應扣除它們的折舊費;[2]如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用;[3]如投保房屋火災險等的保險費;[4]如城鎮土地使用稅、房產稅或城市房地產稅等;[5]如委托房地產經紀機構出租,房地產經紀機構向出租人收取的租賃代理費;[6]包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費。
在實際求取凈收益時,通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負擔,則應將它們全部扣除;如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔,則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益,此時扣除的費用項目就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時,要注意與租金水平相匹配。在現實的物業租賃中,如果出租人負擔的費用項目多,名義租金就會高一些;如果承租人負擔的費用項目多,名義租金就會低一些。
(四)報酬率的求取
報酬率即折現率,是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵,需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區別。投資回收是指所投入的資本的回收,即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金,即報酬。以向銀行存款為例,投資回收就是向銀行存人的本金的收回,投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以,投資回報中是不包含投資回收的,報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。
可以將購買收益性物業視為一種投資行為:這種投資需要投入的資本是物業價格,試圖獲取的收益是物業預期會產生的凈收益。投資既要獲取收益,又要承擔風險。以最小的風險獲取最大的收益,可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關,但如果抽象掉投資者自身的因素,則主要與投資對象及其所處的投資環境有關。在一個完善的市場中,投資者之間競爭的結果是:要獲取較高的收益,意味著要承擔較大的風險;或者,有較大的風險,投資者必然要求有較高的收益,即只有較高收益的吸引,投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此,從全社會來看,報酬率與投資風險正相關,風險大的投資,其報酬率也高,反之則低。例如,將資金購買國債,風險小,但利率低,收益也就低;而將資金搞投機冒險,報酬率高,但風險也大。例如,兩宗物業的凈收益相等,但其中一宗物業獲取凈收益的風險大,從而要求的報酬率高;另一宗物業獲取凈收益的風險小,從而要求的報酬率低。由于物業價值與報酬率負相關,因此,風險大的物業的價值低,風險小的物業的價值高。
求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。
累加法的一個細化公式為:
報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠
其中:①投資風險補償,是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的物業時,他必然會要求對所承擔的額外風險有補償,否則就不會投資;②管理負擔補償,是指一項投資要求的關心和監管越多,其吸引力就會越小,從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。物業要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券;③缺乏流動性補償,是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業與股票、債券相比,買賣要困難,交易費用也較高,缺乏流動性;④投資帶來的優惠,是指由于投資于物業可能獲得某些額外的
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