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加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提2

四、前期物業管理中的問題

《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：

（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。

《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。

（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接 驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設施設備不明確。

物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。

（四）前期物業管理招投標不規范。

目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下” 協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標代理市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

（五）業主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。

（六）物業服務和收費“質價不符”。

《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”

國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。

（七）物業管理用房未配置。

《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”

物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。

（八）物業維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿 意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。

五、加強前期物業管理的對策

鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：

（一）規范前期物業管理招投標行為。

《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”物業管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心 ，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規定 的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益 ，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招 投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：1、加強前期物業管理 招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培 育和發展招投標中介服務機制；5 、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。

（二）規范前期物業管理服務合同

《條例》第35條明確指出：“物業服務合同應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”尤其是前期物業管理服務合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業管理服務合罔是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件。所以 ， 規范前期物業管理服務合同 ， 不但有利于建管銜接 ， 防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。規范前期物業管理服務合同應采取以下對策：1、根據〈合同法〉的規定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業管理企業，應當簽訂書面的前期物業管理服務合同；2、雙方在前期物業管理服務合同中，重點應對服務質量、服務費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業服務合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。

7月1日，重慶市出臺并實施的《前期物業服務合同》（示范文本）對前期物業管理服務合同基本要素作了明確的規定，必將對規范我市前期物業管理起到積極的推動作用。

（三）制定前期物業管理業主臨時公約

《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范

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