七、收益性物業的租賃管理

(一)影響收益性物業租賃市場的主要因素

1、城市宏觀經濟環境。城市宏觀經濟環境是指城市的總體經濟環境。如該城市的國民生產總值、國民收入、國民經濟增長率等反映國民經濟狀況的指標;當地的消費總額、消費結構、居民收入、存款余額、物價指數等描述社會消費水平和消費能力的指標;該城市進出口增長情況、外資企業新增加數量等反映高檔物業需求的指標以及當地的經濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等產業政策方面的情況等。

城市宏觀經濟環境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業，包括商業物業、辦公物業以及高檔公寓物業、中低檔居住物業等等。其次，宏觀經濟環境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經濟形勢看漲，各行各業發展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛，必然會促使房屋租金提高，反之，房屋租金就會走低。最后，宏觀經濟環境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素。如果宏觀經濟形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等等。

2、房屋出售市場情況。房屋出售市場情況包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區、數量類型、檔次、配套設施、價格、物業管理單位、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況以及開發單位和調查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業或從事的行業、地區、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業的品質、價格、地區、配套等方面的需求。

房屋市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯系在一起的。房屋出售市場產品質量好、位置優、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶;反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。

所以，在分析和預測物業出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結合起來。這樣才有可能準確地把握物業出租市場的現況與未來發展趨勢。

3、房屋租賃政策法規環境。房屋租賃政策法規包括直接規范房屋租賃管理的政策法規規定，如《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及間接影響房屋租賃的相關政策法規規定，比如《城市公有房屋管理規定》、《城市私有房屋管理條例》等。

房屋租賃政策法規是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，若規定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規定的拆遷補償費標準比較低，而房屋出售市場的售價比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到出售市場購買住房等。

(二)收益性物業爭取租戶的措施與方法

1、物業管理企業爭取租戶的措施。物業管理企業為了將房屋盡可能快捷、有效地出租出去，需要采取主動的措施去尋找和爭取租客。這些措施包括：

(1)發布廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。但需要注意的是，做廣告時一定要考慮到租賃房屋的類型、檔次以及相應的潛在租戶的類型，以便能夠用最少的廣告成本開支爭取到最多的潛在租戶。

(2)“免費”或優惠。如可以提供一次免費旅行、免費使用俱樂部的機會等。也可以在廣告中聲明前若干位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內有某種優惠或向光顧物業的客戶發送禮品等。

(3)引導參觀。通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租房屋產生興趣和需求。參觀中工作人員不僅要突出不同物業的優點，并且要說明他們所能提供的服務，如保潔方面、便利服務方面、設備的維修保養和常規操作情況以及管理的方針和行為規范等。

(4)建立租售中心。使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使潛在租戶看到完成后房屋的情況。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

(5)與獨立的房地產代理商、經紀人合作。房地產代理商、經紀人往往具有豐富的推銷經驗，了解市場的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網，借助于他們的力量往往可以事半功倍。特別是在出租一個新的戰相當規模的物業時，與他們的合作會特別有效。

2、物業管理企業了解租戶情況的方法。

(1)開展潛在租戶的登記。讓每一個前來咨詢或參觀房屋的潛在租戶填寫一份來客登記表。登記表中應包括潛在租戶的姓名、單位、住址與辦公地點、聯系電話、從事行業、收入水平、員工數量、所需房屋的類型和面積、擴租的可能以及需要的特殊物業管理服務等等。

(2)核對潛在租戶的身份。尤其是零售性的商業用房，如混合租賃的零售購物中心，租戶做何種生意非常重要，它關系到該租戶能否與其他租戶協調，如有些租戶就要求同在一個購物中心限制有競爭性的租戶等等。

(3)調查租戶的租賃經歷和資信狀況。通過多種形式的調查，了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃歷史穩定可靠、租賃期較長的租戶。通過調查還可以得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

(三)收益性物業租賃的特點

收益性物業租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，具有以下特點：

1、商業物業租賃不轉移物業的所有權。商業物業租賃只轉移物業權屬中的使用權，不轉移物業所有權。因此，承租人擁有的是占有權、使用權和部分收益權，房屋的處分權和最終收益權仍屬出租人所有，而且這種權屬轉移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務將房屋出租權利歸還出租人。

2、租賃的標的是作為特定物的物業。商業物業租賃的標的是特定物而不是種類物。房地產租賃的標的必須是特定的，不能像大多數其他產品一樣可以以同類物來代替，出租人在提供房屋時，只能按合同的規定出租，而不能用其他的同樣房，包括其他區域、地段的房屋代替。租賃合同終止后，承租人必須將房屋奉還。因此，在租賃合同中必須對標的物做詳細的區別性的描述。

3、物業租賃關系是一種經濟要式契約的關系。物業租賃關系是一種經濟的關系，應體現契約雙方有償、互惠互利的關系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。

4、物業租賃關系不因所有權的轉移而中止。在物業租賃的有效期內，即使出租人物業的所有權發生轉移，原租賃關系仍然有效，物業新所有權人必須承擔物業原所有人在租賃合同中確定的義務，尊重承租人的合法權益。

5、租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人。租賃作為一種民事法律行為，對其主體租賃雙方都有相應的法律要求，其表現為：租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規定機關、團體、部隊及其他企事業法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內銷房等等。

(四)收益性物業租賃管理模式

根據商業物業業主對物業管理企業的委托內容與要求的不同，物業管理企業對商業物業租賃采用不同的管理模式。

1、包租轉租模式。物業管理企業在接受業主對物業管理的委托時，將出租物業全部或部分包租下來，然后負責轉租，即由物業管理企業零售出租。

包租轉租模式，業主不負責物業的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應有所優惠。在租賃市場不景氣或不容易把握時，業主通常選擇包租轉租模式，將市場風險轉移。

物業管理企業此時既要承擔商業物業的租賃經營，又要負責物業的管理服務工作。除賺取一般物業管理正常收取的管理費用之外，還將從承租活動中獲取一定的批零差價利潤。但以固定的租金包租的物業管理企業，一旦不能全部將物業出租，或空置率過高，將自行承擔風險。關鍵是批零差價的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風險。

2、出租代理模式。商業物業業主全權委托物業管理企業負責租賃活動以及租賃中的管理與服務。物業管理企業只獲取傭金，傭金的計算與出租物業的多少成比例。

出租代理模式，業主同樣不負責物業租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場活躍時，業主通常選擇出租代理模式。此時，物業管理企業按委托代理合同，從事租賃活動及租賃過程中的管理和服務，并根據合同承擔一定的責任，如管理不善或租賃活動的失誤都將受到懲罰，但風險較小，尤其是空置房對業主的影響大，對物業管理企業影響小。物業管理企業所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經營租賃活動中，物業管理企業得到的只是傭金。

3、委托管理模式。商業物業業主自己直接負責租賃活動，不讓物業管理企業介入，業主將物業管理服務工作委托給物業管理企業負責，這種模式與多業主樓宇物業管理中所做的工作近似，但物業管理企業屆時所面對的不是諸多業主，而是一個業主和諸多承租人。

委托管理模式，業主負責物業租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲得全部租金收入。物業管理企業負責物業管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險，經租中的風險完全由業主承擔，因此經租所獲得的利潤與物業管理企業無關，它只獲取物業管理和服務的費用。

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（責任編輯：中大編輯）

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