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二、前期物業服務合同

(一)前期物業服務合同的特征

通常狀況下，業主、業主大會選聘物業管理企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業管理企業之間簽訂。但一般情況下，在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。

由于業主大會尚未成立，不可能由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業管理企業之間簽訂。

這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。所以，前期物業服務合同發揮著重要的作用，是物業從建設到管理順利銜接的關鍵環節。前期物業服務合同有以下特征：

(1)前期物業服務合同具有過渡性。前期物業服務合同的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。實踐中，物業的銷售、業主的入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會會議時間的不確定性決定了業主、業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限也是不確定的。但是，一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業管理企業，業主與物業管理企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束，進入了通常情況下的物業管理階段。

(2)前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂。通常情況下物業服務合同的簽訂主體是業主與物業管理企業，而前期物業服務合同簽訂的主體是建設單位和物業管理企業。

這是因為首次業主大會尚未召開，業主還不能形成統一意志來決定選聘物業管理企業，而此時已有實施物業管理的現實必要，為了維護正常的物業秩序，保護業主現實的合法權益，《條例》規定，建設單位選聘物業管理企業的，應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同。而且，建設單位一開始就擁有物業，是第一業主，這是建設單位享有第一次選聘物業管理企業的優先權，能夠簽訂前期物業服務合同的合理依據。

(3)前期物業服務合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業管理涉及廣大業主的公共利益，《條例》要求前期物業服務合同以書面的形式簽訂。

對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業管理企業侵害業主權益的情況發生，發生糾紛時也有據可查。

(二)前期物業服務合同的時效

由建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，僅僅是在業主不具備自行選聘物業管理企業條件下的權宜措施，因此在業主自行選聘物業管理企業條件具備后，必須保護業主選聘物業管理企業的自主權。

《條例》第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

《條例》關于前期物業服務合同的規定，可以從以下兩方面解釋：

一方面，前期物業服務合同可以約定期限。與一般的服務性行為不同，物業管理服務具有長期性的特點。物業管理企業實施物業管理服務過程中，要進行添置設施設備等一些前期投入，這些前期投入作為企業的經營成本，需要一定時間的經營活動才能逐步得到回收。物業管理企業在承接物業之前，要進行成本測算和經營風險預測，前期物業服務合同期限不確定，不利于物業管理企業統籌安排工作，降低交易成本費用，防范經營風險，而且會導致物業管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。

另外，物業管理企業也存在一個選擇物業管理服務項目的問題，在約定的期限結束以后，物業管理企業可以自動結束合同約定的物業服務項目，而不用承擔違約責任。同時，這也可以督促業主及時成立業主大會，實現自己的選聘物業管理企業的權利。

另一方面，前期物業服務合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿，但業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。

也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。

一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業管理企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時為準。

(三)前期物業服務合同的主要內容

為規范和指導建設單位與物業管理企業簽定前期物業服務合同，建設部于2004年9月制定并發布了《前期物業服務合同(示范文本)》，根據該示范文本，前期物業服務合同應包括以下內容：

1.合同當事人與物業的基本情況

(1)合同當事人情況

(2)物業的基本情況

2.物業服務內容與質量

物業管理企業提供物業服務的項目，一般包括以下方面：(1)物業共用部位的維修、養護和管理;(2)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;(3)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養護和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;(7)裝飾裝修管理服務;(8)物業檔案資料管理。

其他當事人可針對所提供的服務項目，具體承諾各項服務達到的服務水平和質量標準，作為合同的附件。例如，對于物業共用部位的維修、養護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現大修或中修事故;對于物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養護檔案，準確記錄維修、養護情況;對于維修共用設施設備，保證業主用水、用電主要時段不受影響;對于公共綠化可以承諾配備專業人員養護和管理等等。

對于向特定業主提供單獨議價的其他服務，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業服務合同列明，但不屬于公共服務項目。

3.物業服務收費方式

包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業管理企業協商后，可以選擇其中的一種收費方式。

4.物業經營管理活動的內容

物業經營管理活動，是指利用物業共用部位與共用設施設備所進行的經營活動。例如利用物業大廈、場地進行廣告經營，對物業共用部位、場地進行出租經營等。一般情況下，物業經營活動由物業管理企業統一經營，便于統一管理、統一協調，還可以降低服務成本，擴大利潤空間。業主與物業管理企業可以就物業經營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：

(1)物業經營活動的項目名稱;

(2)物業經營部位的權屬界定;

(3)物業經營項目的收費標準;

(4)業主與物業管理企業關于經營項目收費或利潤的分成比例。

對于停車管理服務，物業管理企業應與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

除停車管理服務項目外，物業管理區域內的會所經營、其他附屬房屋經營，以及廣告經營，均應當參照上述停車管理服務經營項目的約定原則，明確權利義務。

如果物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、共用設備設施，統一委托物業管理企業經營管理，建設單位與物業管理企業也可以在前期物業服務合同中，統一約定業主與物業管理企業對經營收入的分配比例或數額。

5.物業的承接查驗

合同中可包含以下幾個方面的內容：

(1)說明查驗的共用部位共用設施設備的內容;

(2)雙方確認共用部位共用設施設備存在的問題;

(3)建設單位應承擔的責任和解決辦法;

(4)建設單位應向物業管理企業移交的資料

;(5)建設單位的保修責任等。

6.物業的使用與維護

合同可包含以下幾個方面的約定：(1)建設單位和業主、使用人配合實施物業管理服務規章制度的義務;

(2)物業管理企業制止業主和使用人違反業主臨時公約的具體措施;

(3)物業管理企業對重大事項的告知義務和接受監督義務;

(4)業主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業管理用房的具體約定。

7.專項維修資金

主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續籌等約定。

8.違約責任

主要包括甲乙雙方、業主和物業使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

9.其他事項

主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續約條款。

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2012年物業管理師考試制度與政策第二章

（責任編輯：中大編輯）

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