2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

(二)業主臨時公約的制定

1.業主臨時公約制定的主體

業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，為什么規定由建設單位制定業主公約呢?這是因為建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，

這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業主公約畢竟不同于全體業主通過規定程序制定的業主公約，它并不一定能完全體現全體業主的意志，所以這個“業主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業主臨時公約”。

在業主成立業主大會后，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過后，已經轉化為正式的業主公約了。

2.業主臨時公約制定的時間

《條例》規定建設單位制定業主臨時公約的時間為物業銷售之前。這是因為，一旦有業主入住，就會涉及業主之間有關物業使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業主需要提前知曉業主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規范。

另外，在實踐中，建設單位一般將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中有明確要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，

通過這種方式讓物業買受人作出遵守業主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業主臨時公約應當在物業銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業銷售也包括物業的預售和現售兩種形式。

根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定業主臨時公約。

(四)業主臨時公約的內容

為推動建立業主自我管理與自我約束的機制，維護全體業主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發布了《業主臨時公約(示范文本)》，明確了業主臨時公約應當具備的主要內容：

1.物業的自然情況與權屬情況

(1)物業的自然情況

說明物業的名稱和坐落地址，物業的名稱應當以當地政府主管部門審定的名稱為準。

明確物業類型，物業類型應當以城市規劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區、工業小區、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

以城市規劃部門審定的數字為準，明確物業的建筑面積和用地面積。

以城市規劃部門審定的總平面圖為準，明確物業管理區域的四至，說明東、南、西、北的接壤區域或地理坐標。

(2)物業權屬情況

建設單位應在業主臨時公約中對業主享有的物業共用部位、共用設施設備所有權，區分單幢建筑內容和物業管理區域內容分別列明。

由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房，等等。

物業管理區域內的有些建筑物或建筑部位，開發建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業所有權可以屬于開發建設單位所有。為將這部分物業與業主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區分，避免日后產生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業產權，也在業主臨時公約中明示，例如留作自行經營或出租的地下車庫、小區會所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時，不得影響和危害物業買受人正常使用物業。

2.業主使用物業應當遵守的規則

(1)遵守相鄰權規定

物業財產的所有權屬于不動產所有權范疇，與動產所有權比較，不動產所有權的行使與相臨不動產所有人和使用人的權益關系密切。

例如業主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。

我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

業主臨時公約應對以下事項作出約定：

①業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業;

②業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系;

③業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業管理企業。

(2)遵守房屋裝飾裝修規定

總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經驗，業主臨時公約可在以下幾方面規范房屋裝飾裝修活動：

①業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

②為保證物業管理區域的環境秩序和維護業主裝修材料的安全，業主裝修房屋時，應當在物業管理企業指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業主不得擅自占用物業共用部位和公共場所。

同時，由于業主裝修房屋會產生不良噪音，因此為不影響其他業主的正常生活或經營，物業管理企業應當規定業主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業主在其他時間不得施工。

如果發生業主裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發生業主裝修房屋侵害相鄰業主合法權益的情況，裝修業主應當及時恢復原狀并向受害業主承擔相應的賠償責任。

③要求業主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業管理企業指定的位置安裝，并按照物業管理企業的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設施設備的使用規定

主要應包括以下內容：

①業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改;

②業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定;

③在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

(4)使用物業的禁止性規定

針對物業管理中業主經常出現的違規行為，業主臨時公約應對業主使用物業的禁止性行為作出規定：

①損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途;

②占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備;

③違章搭建、私設攤點;

④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

⑤違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲;

⑥擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

⑦利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

⑧違反物業管理區域內飼養動物的有關約定。

3.維修養護物業應當遵守的規則

(1)物業維修養護中業主應當相互配合與協助

業主對物業自用部位和自用設備設施的維修養護行為，不得妨礙其他業主的合法權益。業主或物業管理企業因維修養護物業，確需進入相關業主自用部位時，應當事先告知相關業主，相關業主應當給予必要的配合。

如果相關業主阻撓業主或物業管理企業維修養護物業，相關業主對因此造成的物業損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

對于發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，業主或物業管理企業必須及時進人相關業主房屋進行維修養護，但又無法通知相關業主的，物業管理企業可先向鄰居說明情況，并協同物業管理企業之外的第三方，例如居委會、業主委員會、派出所、鄰居，進入相關業主室內進行維修養護，但事后應當及時向相關業主告知情況并做好善后工作。

(2)涉及公共利益與公共安全的物業維修養護

（責任編輯：中大編輯）

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