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為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導資料,希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助!
物業(yè)價格成因
房地產(chǎn)物業(yè)的交易價格一般包括建筑物的價格和土地價格,土地價格滲透在建筑物的價值中,當建筑物作為固定資產(chǎn)在生產(chǎn)中發(fā)揮作用而逐步實現(xiàn)其價值時,土地的價值也得到實現(xiàn),當建筑物作為商品轉(zhuǎn)賣出去而一次性實現(xiàn)價值時,土地的價值也從中體現(xiàn)。城市土地主要用于建房,房子必須建在地上(特殊情況例外),房地合一,房地不可分是普遍公認的,沒有孤立于地產(chǎn)之外的房產(chǎn),也沒有不發(fā)展房產(chǎn)的地產(chǎn),房屋一旦在地上興建起來,它的價格同時反映該土地的價格。所以,一般情況下,房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格綜合起來,以房價或樓價的形式反映。
物業(yè)商品的價格,和一般的商品價格一樣,是以貨幣表示的商品的交換價值,它是由人們對房地產(chǎn)物業(yè)效用的認識、物業(yè)的相對稀少性和對物業(yè)有效需求的存在三者相互結(jié)合而實現(xiàn)的。
物業(yè)價格體系
物業(yè)價格體系就是在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費、服務等經(jīng)濟活動過程中所形成的相互聯(lián)系、相互制約的價格體系,不同的房地產(chǎn)價格,其所起的作用不盡相同,評估的原則、依據(jù)和考慮的因素亦有差別,這里順便指出,我國各類物業(yè)價格正在形成,有待規(guī)范化。
(一)市場價格、理論價格、評估價格
1市場價格
市場價格是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格,它是隨著時間和供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常波動。市場價格又稱市價。
2理論價格
在一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定并帶有強制性的價格,即將該物業(yè)放在合理市場上交易,它應該實現(xiàn)的價格為多少。
3評估價格
運用某種方法對房地產(chǎn)市場價格等作一種估計,在評估市價時,房地產(chǎn)的評估價與市價有密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場,在許可房地產(chǎn)買賣制度下,專門有房地產(chǎn)估價機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方提供服務,這種情況下物業(yè)的估價往往會成為物業(yè)的市價。但由于評估者的經(jīng)驗、知識、偏好、利害關(guān)系等的不同,同一宗物業(yè),不同的評估者評估價格可能不完全相同,因而要建立健全估價制度。一個良好的評估價格應等于市價或標準價。
(二)買賣價格、租賃價格
1買賣價格
買賣價格是指物業(yè)一次性出售的價格,在房產(chǎn)交易中,買賣價格往往是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的同時出售。
2租賃價格
租賃價格常稱租金,是零星出售物業(yè)使用權(quán)的價格,業(yè)主在保持其所有權(quán)不變的前提下,逐漸出售其使用權(quán),分期實現(xiàn)其價值補償。
(三)拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格
1拍賣價格
拍賣價格是指采用拍賣方式交易的成交價,一般是價高者得之,是最具競爭性的交易價格。
2招標價格
招標價是通過招標形式交易的成交價,交易過程中具有相當競爭性。
3協(xié)議價格
協(xié)議價格是指交易雙方通過協(xié)商確定的交易價格。交易過程中會受到很多非市場因素的影響。
采用協(xié)議方式的價格最低,其次是招標,拍賣有抬高地價的趨勢。
(四)商品價格、成本價格、福利價格
1商品價格
商品價格是成本利潤、稅金和效用調(diào)節(jié)四部份之和。
2成本價格
成本價格是房地產(chǎn)商品開發(fā)經(jīng)營投資的回收價格。
3福利價格
福利價格是低于成本價的價格形式。
成本價與福利價必須輔之以相應的財務補貼,才有實行的可能性。
(五)抵押價格、課稅價格、征用價格
1抵押價格
抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话惚仁袌鲆汀?/p>
2課稅價格
課稅價格是指政府為課征賦稅,由估價人員評定的,以此作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格,具體課稅價格如何,視課稅政策而定。我國房地產(chǎn)稅的計稅標準是標準房價與標準地價。根據(jù)規(guī)定,其中的標準房地價應按房地坐落地區(qū)建筑物情況,并參酌當?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價格,分區(qū)、分級、分類評定。
3征用價格
征用價格是為政府征收房地產(chǎn),而給予補償而評定的價格。
(六)土地價格、建筑物價格、房地價
1土地價格
土地價格簡稱地價,如果是一塊無地上建筑物的土地,土地價格是指該塊土地的價格,如果是一塊附有建筑物的土地,土地價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部份。
同一塊土地,在估價時考慮其“生熟”條件,會有不同的價格,土地的“生熟”程度主要有以下幾種:
1)未征用補償?shù)霓r(nóng)地,購地者取得土地使用權(quán),需自己進行征地補償,支付征地補償費。
2)已征用補償,但未做三通(路通、水通、電通)及一平(場地平整)。
3)已做三通一平的土地。
4)已做七通一平的土地。(七通為道路、上水、雨污水、電力、通訊、煤氣、熱等)。
5)在現(xiàn)有城市區(qū)域內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。要進行拆遷安置等工作。
6)已做拆遷安置的城市空地。
2建筑物價格
建筑物價格是指純建筑物的價格,不包含其占用的土地價格。人們平常所說的房價,通常是含有該建筑物占用的土地價格在內(nèi)。因此,人們平常所說的房價與建筑物價格的含義不相同。
3房地價
房地價又稱房地混合價,是指建筑物連同其占用的土地的價格,與平常所說房價相同
(七)總價格、單位價格、樓面地價
1總價格
房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的總體價格。根據(jù)情況的不同,房地產(chǎn)總價格也不同,如一塊面積500m2的土地價格、一套面積為200平方米的高級公寓的價格、一個地區(qū)范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)總價格一般不能說明房地產(chǎn)的價格水平。
2單位價格
房地產(chǎn)單位價格是指單位土地面積的土地價格、單位面積的房地價格。房地產(chǎn)單位價格可以反映房地產(chǎn)的價格水平,認清單位價格,要認清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例,土地單位價格與總價格的關(guān)系式如下:
土地單位價格=土地總價格÷土地總面積。
3樓面地價
樓面地價又稱單位建筑面積地價,是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系式如下:
樓面地價=土地總價格÷建筑總面積
由此公式可得出樓面地價、土地單價、容積率三者的關(guān)系如下:
樓面地價=土地單價÷容積率
在現(xiàn)實生活中,樓面地價往往比土地單價更能說明土地的價格水平。如有甲、乙兩塊土地,甲地的土地單價為700元/m2,乙土地的土地單價為510元/m2,甲地的容積率為5,乙地的容積率為3,則甲地的樓面地價為140元/m2,乙土地的樓面地價為170元/m2,根據(jù)此樓面地價意義的買者通常都會購買甲地,而不會購買乙地。因為,同類用途與結(jié)構(gòu)的房屋(含土地)在市場上售價基本相同,如平均為1000元/m2建筑造價基本接近,則在甲地上獲得的利潤=1000元-700元-140元=160元/m2,乙地上獲得利潤=1000-700-170=130元/m2。
(八)所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格
1所有權(quán)價格
所有權(quán)價格是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格依據(jù)其所有權(quán)是否完全再細分。如依權(quán)利來理論,所有權(quán)為地上權(quán),永佃權(quán)等諸個別權(quán)利的總和若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利,則所有權(quán)變得不完全,其價格因此而貶低。
2使用權(quán)價格
使用權(quán)價格是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格,目前我國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)價格因使用年限的長短而定。如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。土地使用權(quán)價格又稱出讓金。
3其他權(quán)利價格
除所有權(quán)及使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格,如地上權(quán)價格、永佃權(quán)價格等。
(九)基準地價、標定地界、房屋重置價格
1基準地價
城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則,劃分地價區(qū)域,然后調(diào)查評估出各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。
2標定地價
在基準地價基礎(chǔ)上,指一定時期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途的標志性宗地的價格。
3房屋重置價格
按照估價時點當時的社會正常的建筑技術(shù),工藝水平建材價格、機械和人工費用等,重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需費用加平均利潤。
(十)底價、期望價、補地價
1底價
政府、企業(yè)或私人出讓(拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格,若低于這個價格則可不出售。
2期望價
政府、企業(yè)或私人出讓房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格,一般在底價的基礎(chǔ)上加15%,即可視為期望價。
3補地價
更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途,或增加容積率、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)及續(xù)期土地使用權(quán)等需交給政府的一筆地價。對于改變用途的地塊,補地價的數(shù)額通常等于改
變后與改變前的地價差值。即
補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價。
增加容積率的補地價額,可用下式計算:
補地價=[(增加容積率-原容積率)÷原容積率]×地價
例:一宗土地面積為1000M2,容積率為5,時價為400元/m2現(xiàn)欲將容積率增加到75,需補多少地價。
解:1補地價
(7.5)÷5×400=160元/m2
2補地價總數(shù)
160×1000=16萬元
(十一)標準地價(公告地價)、申報地價、法
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