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商業物業的管理與運營探討

目前商業物業發展中存在的問題

我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研，缺乏客觀的依據，所以物業管理帶有很大的盲目性。

經營理念和管理技術落后商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商，通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多：諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后，都會使商業物業形象受損，導致顧客失去光顧的興趣，進而影響商業物業的發展。

商業物業重復建設在商業地產迅速發展的同時，商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性，2002 年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%.其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10% 的警戒線，商業物業空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業地產發展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，但在投資和建設中由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。

商業與地產的脫節目前，大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上，地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實行的是物業管理指導下的“商業管理” 體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了，并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看，我們不難發現，他們幾乎無一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是：兩種資源沒有有機結合，地產商找不到合適的商業主體，而商業主體找不到好的商業物業項目。

商業經營缺乏特色目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協調性，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中，業主和使用人缺乏經營理念，盲目建設，目標經營市場不明確，缺乏商業的準確定位，多數商場經營沒有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆，開業時冷清”的現象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了。客流量不旺，致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產生信任感，更談不上培養忠誠性顧客了，如此惡性循環，商業物業的營運就可想而知了。

商業物業管理與運營困難的原因

主觀原因：缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做，商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司，除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外，還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性，在管理過程中出現一些問題是必不可免的。

行業原因：爆發式的零售革命。西方發達國家在近l 5O年時間內，依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內，幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇，另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點，靠追風來指導建設，如此的商業物業效益不僅不會好，還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。

環境方面：商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區延伸，消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過50%.我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右，衛星城、小區建設剛剛起步，一些郊區的人主要在城區購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業物業郊外無客流，建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。

發展商業物業管理與運營的對策

樹立先進的經營管理理念經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍，建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務，從而確保未來有效而持續的經營管理。

提高物業管理隊伍的專業素質物業管理是運用現代經營的技術手段，按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務，為物業產權人和使用人提供高效、周到服務，以提高物業的經濟和使用價值，創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程，一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外，還應注意吸收下列人員：懂商務、會管理的經營人才；懂法律掌握政策的管理人才；高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高，特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時，對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來，物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。

利用制度規范市場秩序任何企業都存在兩方面的制度： 一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系，構成企業的經濟形體，是企業經營機制的決定因素，有什么樣的企業基本制度和經濟形體， 就會產生什么類型的經營機制； 二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系，構成企業管理的組織形態，對企業的經營管理水平具有重大影響。現代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是：產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復雜。所以，對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務，用完善的制度來規范市場秩序。

科學設計商業地產開發模式商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式，即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的：對于萬達集團而言，與這種外資零售業巨頭結伴而行，可以加大投資開發購物廣場的知名度；另外，商業地產做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效地控制了經營風險，增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時，重視物業管理的前期介入，對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。

實現商業與地產合理對接地產商借助商家的品牌效應，能有效提升商業物業的銷售， 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點；成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中，商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤，而是通過持續的經營管理，提升商業空間的價值。因此，商業與地產的合理對接，才使雙方互利，使商業物業得到較大的發展空間。

準確定位商業經營方向由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商開發地產時，定位是非常關鍵的，同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位，其招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位，一方面必須適應市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發，走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提，尤其是針對商業密集區，要讓商業物業成功盈利，就必須把市場細分、再細分。

主體經營凸現特色主題式商場可以按人群、功能進行劃分，小型商業物業尤其要做好定位工作，要避免與大型商業物業正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中，求得生存，站穩腳跟，以獲更大的發展空間。

商業物業不同于其他物業，其項目的

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