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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料,希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
第六章:租賃管理
一、內(nèi)容提要:1、租賃管理與租賃方案 2、房屋租賃合同 3、租戶關(guān)系管理
二、考試的目的和要求:本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管理的知識水平和實際應(yīng)用能力。
考試的基本要求:
掌握:物業(yè)租賃的特點,租金確定與調(diào)整方法。
熟悉:物業(yè)租賃的分類方法,租賃管理的工作內(nèi)容,租賃方案與租賃策略,租賃合同的基本條款。
了解:物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容,租賃管理中的市場營銷工作,客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。
物業(yè)租賃概述
第一節(jié) 物業(yè)租賃概述
一、物業(yè)租賃及其特征
(一)物業(yè)租賃的概念
通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃,是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋,出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋租賃的含義有以下兩點:
(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人。
(2)出租人將房屋出租給承租人使用,包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動,
也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、人股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。
(二)房屋租賃的特點
房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式,它具有以下特征:
1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)
2.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋
3.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系
4.房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止
5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人
二、物業(yè)租賃的分類
依據(jù)不同的分類標(biāo)準,物業(yè)租賃可作如下分類:
(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分
按房屋所有權(quán)的性質(zhì),房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。
L公房租賃
我國的管理體制,
公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理,自管公房由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理,
2.私房租賃
私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。
(二)按房屋租賃期限劃分
按房屋租賃期限約定模式的不同,可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。
(1)定期租賃。定期租賃包含確切的起租日期和結(jié)束日期,租期可以是一個星期,也可以是若干年。
(2)自動延期租賃。自動延期租賃又稱周期性租賃,除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約。
(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán),2012年物業(yè)管理師報名時間意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止,但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。
(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分
物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用,主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出,通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。
(1)毛租。指出租人收取的租金中,包含了上述所有三部分費用,承租人在使用物業(yè)的過程中,不需要再另行繳納任何費用。
(2)凈租。指出租人收取的租金中,不包含上述費用中的部分或全部,而不包含的費用,需要由承租人另行繳納。
(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金,常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時,承租人除向出租人定期支付固定租金外,還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分,按一個百分比交予出租人,作為出租人的百分比租金收入。
大型購物中心或超市常常采用百分比租金。
三、物業(yè)租賃管理模式
常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。
(一)包租轉(zhuǎn)租模式
1.具體做法
物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時,mining4africa.com將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負責(zé)轉(zhuǎn)租,即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。
2.雙方責(zé)任及利弊
包租轉(zhuǎn)租模式,業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃,不承擔(dān)市場風(fēng)險,只收取包租的租金。
(二)出租代理模式
1.具體做法
業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)租賃活動以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金,代理傭金以租金收入的一定比例收取。
2.雙方責(zé)任與利弊
出租代理模式,業(yè)主同樣不負責(zé)物業(yè)租賃,但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險,獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時,業(yè)主通常選擇出租代理模式。
(三)委托管理模式
1.具體做法
業(yè)主自己直接負責(zé)租賃活動,不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。
2.雙方責(zé)任及利弊
委托管理模式,業(yè)主負責(zé)物業(yè)租賃的所有活動,承擔(dān)全部市場風(fēng)險,也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負責(zé)物業(yè)管理和服務(wù),只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險。經(jīng)租中的風(fēng)險完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān),它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費用。
四、房屋租賃的行政管理
房屋租賃實行登記備案制度,其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有:
(一)房屋租賃登記備案的一般程序
房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。2012年物業(yè)管理師考試時間合同簽訂后,要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。
1.申請
簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括:書面租賃合同;房屋所有權(quán)證;當(dāng)事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。
2.審查
房屋租賃登記備案不同于簡單的備案,登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括:
(1)審查合同的主體是否合格,即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;
(2)審查租賃的客體是否允許出租,即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;
(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備,如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等;
(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;
(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費。
3.頒證
只有上述條件均具備后,才能登記備案,否則,作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán),判定租賃行為無效,不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后,準予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。
(二)房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違章建筑的;
(6)不符合安全標(biāo)準的;
(7)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃中的違法行為及處罰
《租賃管理辦法》規(guī)定,有下列行為之一的,由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰:
(1)偽造、涂改房屋租賃證的,注銷其證書,并可以處以罰款;
(2)不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的,責(zé)令限期補辦手續(xù),并可處以罰款;
(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃行為無效,沒收其非法所得,并可以處以罰款。
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