二、業主公約制度

★★★業主公約：由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益補充，是有效效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件;業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，并將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行為。

★★★業主公約的主要內容：1。有關物業的使用、維護、管理;2。業主的共同利益;3。業主應當履行的義務;4。違反公約應當承擔的責任。

★業主公約的效力(備案即生效)：業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力;業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾。但是應注意以下兩點： 1。業主公約對物業使用人也發生效力;2。業主公約對物業的繼受人自動產生效力。

★★業主臨時公約(首位買房人承諾即生效)建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業和使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主臨時公約制定的主體：建設單位;

業主公約制定的時間：建設單位銷售物業之前。

相關主體的法律義務：1.建設單位不得侵害物業買受人的合法權利;2.建設單位對業主臨時公約的明示和說明義務;3.物業買受人對業主臨時公約承諾的義務(物業買受人簽字確認后也就意味著業主臨時公約得到物業買受人的接受和認可，從而為物業買受人遵守業主臨時公約提供了合理的依據)。

★★★業主臨時公約的主要內容：

1. 物業的自然情況與權屬情況;

2. 業主使用物業應當遵守的規則：(1).遵守相鄰權的規定;(2).遵守房屋裝飾裝修規定;(3)共用部位共用設施設備的使用規定;(4)使用物業的禁止性規定。

3. 維修養護物業應當遵守的規則：(1)。物業維修養護中業主應當相互配合與協助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業維修養護;(3).保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理(建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任，如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔)

4. 涉及業主共同利益的事項：(1)。全體業主授予物業管理企業的管理權利;(2)。業主承諾按時足額交納物業服務費用;(3)利用共用部位、共用設施設備經營的約定。

5. 違約責任：(1)。業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可以依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(2)。業主違反關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設單位未能履行臨時公約約定的義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時公約向人民法院提起訴訟。

三、前期物業管理招投標制度條例規定住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。物業管理的招投標屬于服務項目的采購與提供。

★★前期物業管理招標投標：指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

★★前期物業管理招標投標的意義：(1)。建設單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較。(2)。有利于遏制協議選聘物業管理企業各種不正當競爭行為;(3)。有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。

★★前期物業管理招標投標的原則：公開、公平、公正和誠實信用。

★★前期物業管理招標投標的強制性規定：住宅物業的建設單位，應當以招投標方式選聘物業管理企業;對于規模較小的住宅物業、投標人少于3個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業;應當經過物業所在地的區、縣房地產行政主管部門的批準，才可以進行;應當選聘具有相應資質的物業管理企業。

★前期物業管理招標原則：1。不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人;2。為各對潛在投標人實行歧視待遇;3。不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目不符的資格要求。

★前期物業管理招標形式：公開招標和邀請招標。

★★前期物業管理招標文件內容：1。招標人及招標項目簡介;2。物業管理服務內容及要求;3。對投標人及投標書的要求;4。評標標準和評標方法;5。招標活動方案;6。物業服務合同的簽訂說明;7。其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

★★招標項目備案：招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

★★招標程序規則：(1)。招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招標人對己發出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人;(3)。招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料;(4)。通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

★★物業管理項目投標規則

(一)投標要求與投標文件。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。投標文件應當包括以下內容：投標函;投標報價;物業管理方案;招標文件要求提供的其他材料。

(二)投標禁止行為：投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標;投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權益;投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益;禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

★評標委員會：評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數，基中招標人代表以外的物業管理方面專家不得少于成員總數的三分之二。

★評標規則：可以用書面形式、評標活動應當在保密的情況下進行。

★中標：招標人應當按照中標候選人的排序先后確定中標人;招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人;招標人應當自確定中標人之日起15日內向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案;招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應當賠償給對方造成的損失。

★違反前期物業管理招標投標規定的法律責任：條例規定，住宅物業的建設單位未通過招標投標方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

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（責任編輯：中大編輯）

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