《物業管理實務》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

如何有效監督外包商在物業管理發展較領先的國家(日本、美國等)，物業管理企業通常為純管理型機構，其各項專業服務均由社會上的專業資源提供，物業管理企業的主要工作是客戶關系維護和對分包方專業服務的監管。合理的外包確實可以幫助物業公司進行成本控制，提升專業服務水平。不過在運作過程中，也必須注意加強對外包商的監督。

外包監督的第一個環節是對委托服務供方進行評審，以確保選擇有資格的供方提供服務并達到委托方要求。評審內容一般包括：分包服務供方的資信、專業技術能力、服務質量、服務能力、服務方案、價格、業績等。衡量外包單位的專業水平主要通過書面評審和現場考察兩種方式，書面評審包括：供方營業執照、資質證明等文件;技術能力;品質保證系統;策劃服務方案(組織架構、人員安排、崗位職責、作業文件、質量記錄等);合同草案(價格或預算、服務標準、付款方式、雙方的責任及義務等);經營管理業績等。現場考察主要側重服務質量、服務能力方面，一般采用對擬選服務方現有客戶進行實地考察、暗訪調查等方式，反映的情況較為客觀，可以作為決策的重要參考依據。

合同是物業公司對外包商進行控制、監督的核心環節。因此，在雙方簽訂的委托合同中，應對服務方式、質量標準、檢查方法、不合格項處理及相應違約責任等條款進行明確且細致的約定。

在外包服務合作過程中，雙方依循的應是互惠的供方關系原則(ISO9001標準的八項管理原則之一)。物業公司作為外包業務的委托方，對分包方的服務質量、結果全面負責，故應督導、協助供方落實合同要求及標準;服務分包方作為受托方，應服從委托方的督導，認真履行合同義務，確保合同要求和標準的實現。

物業管理服務產品的特點是產品實現過程(服務提供過程)與交付同步，且由不同類人員面向客戶提供，因此物業公司對分包方的督導、協助應重點放在現場檢查糾正及共性問題的整改落實?，F場檢查是快速發現問題并解決的有效方法，其中檢查內容、頻次、方法是關鍵;共性問題的整改應建立在數據收集、匯總、分析的基礎上，針對共性問題產生的原因而采取措施，目的是避免同類問題的再次發生，這是一種有效的預防為主的持續改進方法。鑒于此，為實現對分包方的有效監督，應明確督查的方法、時機、內容，做為日常的監控手段;同時應收集分包方的服務質量信息，并定期進行總結分析，針對重點問題、共性問題制訂并落實整改措施，如此往復，實現與分包方的共同成長和發展。

物業管理服務的改進常常依賴于對各類人員的培訓。這種培訓的內容包括：服務意識、服務規范(儀容儀表、語言態度、行為舉止)、服務技能等。為確保分包方的服務改進及時、有效，對其培訓環節的監控便顯得尤為重要，如日常檢查中發現的問題是否及時輸入培訓計劃，培訓計劃是否按時完成，培訓方法是否能夠支持有效性等等，都應作為對分包方監控的內容。此外，分包服務合同也經常用做監督手段，為此需要在合同標準、雙方的責權利、違約責任等方面進行嚴格、明確約定，以便可操作性的實現。

國外咨詢機構所做的一項專業調查顯示：選擇承包方時考慮的重要因素還包括雙方企業文化的適應性、承包方的技術實力、承包方對企業業務及經營策略的理解等。因此，如果將專項業務外包的挑戰視為找到合適的承包方的話，在承包方的選擇時，雙方企業文化的適應性可謂供方關系建立、維系的根本和關鍵。

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