為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

(一)供給指標

1．存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量一報告期滅失量(St＝St-1+NCt-δt)；可按物業類型分別統計。

2．新竣工量(NewCompletions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

3．滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

4．空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。2012年物業管理師報名時間中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

5．空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt／St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟盗恳簧掀谖{量+本期新竣工量(HSRt＝HSRt-1-AVt-1+NCt)；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

7．房屋施工面積(Houses UnderConstruction，BUCt,)，是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

8．房屋新開工面積(ConstructionStarts，CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

9．平均建設周期(ConstructionPeriod，CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積(CPt＝BUCt／NCt)。

10．竣工房屋價值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。

(二)需求指標

1．國內生產總值(GDP)：是按市場價格計算的一個國家(或地區)所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。

三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。

2．人口數，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口。

3．城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

4．就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量.

5．就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。

6．城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員(扣除使用的農村勞動力、2012年物業管理師考試時間聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。

7．城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。

8．城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。

9．房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。

10．商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。

11．城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。

(三)市場交易指標

1．銷售量(HousesSold，HSt)，指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

2．出租量(Houses Rented，HRt)，指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。

3．吸納量(AbsorptionVolume，AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數量之和(AVt＝HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。

4．吸納率(AbsorptionRate，ARt)，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例(ARt＝AVt／HSRt)，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。

5．吸納周期(AbsorptionPeriod，APt)，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(APt＝HSRt／AVt)，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。

6．預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。

7．房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。理想的價格指數，應該是基于同質物業的價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通?；谄骄鶅r格。

8．房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。

9．房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。

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