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淺析業主、物業管理企業和開發商之間的博弈關系

摘要：在我國物業管理快速發展進步的同時，一些城市的物業管理領域開始處于一種特殊的緊張關系之中，其中不乏情緒化和片面化的意見。本文中，作者單純地引進經濟學中的博弈框架，對一個小區的幾方利害關系者進行了重點分析。

隨著中國經濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業管理快速發展進步的同時，我們發現一些城市的物業管理領域處于一種特殊的緊張關系之中。近幾年，《物業管理條例》具有突破性地表述了物業管理所涉及的各方權利義務關系，《物權法》激發了廣大業主維權的內在熱情和潛能，二者先后發揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業管理領域成為矛盾的激發地段。

業主、物業管理企業、開發商、施工方之間，由于利益的原因存在博弈關系。作為開發商，不僅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求經濟利益和社會效益。開發方在建筑施工過程中的甲方地位容易使建筑與設備承包方出讓部分利益，建筑與設備提供方再通過提供縮水的產品彌補成本的過大支出。然而，由于施工方主要出現在物業管理之前，他們的作用因素往往隱藏在開發方的身后。同時，招納前期物業管理單位過程中，由于中標與否的大權較多掌握在開發商手中使其占據強勢，從而容易提出過多的利益訴求。一些物業管理企業為了獲得進入市場的機會，迫于競爭壓力不得不遷就妥協，往往在進入某社區前已經承擔或者支付巨大的成本。在經營管理中，為了使在開發商那里失去的利益得到補償，物業管理企業很有可能給業主提供縮水的服務，從而為物業糾紛埋下了隱患。上述三方都從趨利避害的經濟人視角出發運作事情，使得最后進入園區的業主處于一種利益被剝奪的猜想和情緒之中。這樣，從業主進駐園區開始，開發方、物業方和廣大業主三者之間就開始了一種博弈關系。 設為首頁

這場博弈的焦點首先落在物業管理費用高低這個敏感問題上。前期物業管理服務費用是開發商與選聘的物業管理企業根據物業小區硬件設施和服務檔次約定的，業主在購買房屋的同時是被動接受物業服務捆綁式交易。盡管如此，開發方在招聘物業管理企業的時候，從促進銷售房屋的角度出發，也會盡量代表全體業%考/試大%主壓低物業管理費的價格，多爭取物業管理的項目并堅持相應的標準，以提升樓盤的整體品質。只是他們在其中勢必順便要求物業管理企業幫助開發方抵擋業主對于房屋質量和設備設施方面的責問。部分物業管理企業為保住項目也會利用業主的分散性和對專業的不熟悉，含糊其辭地對業主的要求予以對付平息。

就物業管理企業和業主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，在當前市場意識和市場規范都沒有健全的情況下，許多購房者的普遍心理是物業管理費越低越好，服務檔次越高越好。而物業管理企業雖然以打造品牌贏得市場認可，但其本質上的贏利組織特征因素，決定其不可能無限制地滿足業主的需求，這就需要一個平衡點，既能讓業主得到優質服務的同時物業管理企業也可以獲得合理的利潤。2005年12月28日，新的《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》出臺，標志著北京物業管理行業進入議價制的軌道，新辦法的出臺，順應了市場發展的潮流，將真正的自主權交給了當事雙方，而不是通過行政的手段去支配和制約市場。

這里又引出一個問題，即物業管理企業與業主在利用議價機制進行協商確定物業管理費用價格時，必須遵循市場經濟的客觀規律，認清物業管理服務是市場行為，服務與被服務者存在著平等的法律關系。

物業管理服務也是一種“商品”，它包含了物業管理企業所投入的勞動、資本，以滿足業主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業的價值。物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。雙方的談判基礎應該建立在合作共贏的理念之上。而通常業主更多關注的是自身的既得利益，同時他們往往缺乏更多的專業知識，提出的要求只是憑借感覺和好惡，期冀以最小的付出獲得更多的服務。這樣，物業管理企業只好將大部分精力和財力放在業主個人感受服務上，雙方較難為一個物業的長遠利益取得共識。

其次，物業管理領域出現的矛盾往往來源于發展方銷售房屋時的承諾不能充分兌現。我們知道，任何一件事情的運作和發展在過程中肯定有必要的調整。然而，鑒于現實中存在的期房銷售現實，開發方在預售房屋時對于樓盤設計和房屋格局的介紹，無形之中演變成為承諾，因為既形成買售關系，開發方已經相當于按照訂單生產制作產品，不允許有些許的改變。這樣，相對于樓盤開發這種大規模的產品生產制造來講，一丁兒點的不允許改變顯然是不現實的（尤其是涉及成本劇增等因素）。這里，我們不過多地探討部分開發方故意更改設計以降低成本，只理解更多的不得不在施工中進行調整的情況。

這樣，就給業主抓住了占據主動的機會。既然是商品交易的兩端，我們就可以理解交易的任何一方都有一種在交易中尋求對方漏洞以獲取主動而降低交易成本的本性，這與人品善惡優劣沒有關系。

鑒于上述事實，業主一旦要依據房屋購買合同找尋開發方訴求利益，由于開發方在事實上已經撤出園區，并且基于開發與物業雙方的默契約定，于是物業管理單位理應站在前線接待業主的訴求。準確地講，物業管理單位無形之中開始承擔本不屬于自身的責任和義務。

實際上，業主與物業管理企業之間本應該撇開前期開發遺留的一切問題，單純地形成良好的合作關系，從而達到共贏的目的。業主作為物業的所有權人，對自己的財產具有占有、使用、支配和管理權，但整宗物業的全體業主又因使用物業而構成一個利益共同體，為了維護大多數業主的利益，往往通過成立業主委員會來代表廣大業主的利益管理整個物業，因此，業主與物業管理企業的關系主要是通過業主委員會與物業管理企業的關系來反映和體現的。業主委員會與物業管理企業間是一種經濟合同關系，是聘用與受聘的關系。二者之間在法律上、經濟上都是平等的，既不存在隸屬關系，無領導和被領導的關系，也不存在管理與被管理的關系。經業主大會授權，業主委員會有權利決定聘用或解聘某個物業管理企業，而物業管理企業同樣也有受聘和拒聘的權利。物業管理企業應按照委托合同的規定和要求提供相應的綜合管理服務，向業主委員會及廣大業主負責并接受他們的監督，同時也有獲得相應報酬的權利；而業主在物業管理活動中，享有知情權、監督權等自治權力，同時也必須協助物業管理企業開展工作，在享受物業管理企業提供的符合委托合同要求的綜合管理服務的基礎上應按時繳納各項費用。

實際上，雙方的利益是共同的，是一種合作伙伴關系。一方面，物業管理企業靠提供優質服務，換來業主的經濟回報，使物業管理企業的經營活動能夠持續有效的進行；另一方面，業主委員會代表業主對物業管理企業實行有效的檢查監督職能，使物業管理企業不斷地改善服務質量，提高經營水平，樹立新的管理理念。而業主在享受到優質的服務的同時，由于良好的物業管理環境，使其物業得到了保值與增值。

分析到這里，我們可以這樣判斷現在物業小區里存在的這幾組博弈關系：物業管理企業處于一個前后左右相互銜接的位置，實際上這種銜接可以是良性而健康的。這就要求開發、物業和業主三者之間不要過早的形成交易或者合作關系，只有幾方都退回到自己應該處于的時點開始與任何一方發生關系，這幾種交易或者博弈關系才能夠更少出現信息與權益的模糊存在。簡單說來，就是逐步改變或者取消開發方能夠前期預售房屋的政策制度安排，走向健康的現房銷售實踐。這樣，開發方可以在前期很好地和建筑方發生關系，確保房屋和設備設施的質量以滿足銷售的需要，確保投資回報。業主也可以通過對現房的挑選、比較，以滿足自己的購買需求和定位。而物業管理單位也可以適時出現，向前送走開發單位，向后喜迎廣大業主，和諧的城市社區建設才更加順利健康。

因為只有交易方不過早地“握手”，才能夠避免模糊和變化的權益糾紛。既然中國的房地產業已經走過了啟動和勃興階段，制度安排也可以相應地進行調整。

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