為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

物業管理流動負債籌資

(1)流動負債籌資的特點

流動負債籌資屬于企業短期資金的籌集，具有以下特點：①籌資手續簡便，籌資時間短，可以迅速籌措到可用資金；②籌資成本低，因為在利率波動幅度較大的情況下，長期籌資的利率一般高于短期籌資的利率；③流動負債籌資不像長期籌資那樣附有各種約束性條款，籌資期限和籌資數量不會受到過多的限制，因而能保持資金運用的彈性和靈活性；④采用流動負債籌資的期限較短，每次籌資都有一個利率，不確定性較大，因此流動負債籌資的財務風險較大。2012年物業管理師考試時間

(2)正是由于流動負債籌資具有上述特點，一般可以用來滿足企業短期資金的需要，如由于賒銷和分期收款銷售商品業務的擴大而需要增加短期內墊付的資金額；增加原材料、在產品、商品庫存儲備量以及增添小型設備所需要的資金額，等等。在利用流動負債籌資時，應當結合企業的規模大小、發展速度、產品生產周期、商品周轉期以及交易和結算方式，充分考慮本企業在享受商業信用條件下應付帳款的額度、期限以及為客戶提供的商業信用條件和企業實際支付能力，在此基礎上做出籌資決策

物業管理資金籌集方式

(一)銀行借款

銀行借款是物業管理公司向商業銀行貸款以取得資金來源的籌資方式。實際上，物業管理公司取得借款不僅包括從商業銀行貸款，而且還包括從保險公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機構的貸款。不過，從商業銀行貸款是物業管理公司取得借款資金的主要形式。銀行借款資金具有使用時間相對較長、數額較大等特點，主要用于物業管理公司的小額固定資產投資和永久性流動資產的占用。

(二)發行股票

股票是物業管理股份公司為籌集資金而發行的有價證券，是持股人擁有公司股份和所有權的憑證。股票有優先股和普通股兩種。 優先股是一種有固定股息率、對公司具有所有權的股票。所謂優先是指優先股的持有者在公司贏利的情況下有優先分配股息的權力，而在公司破產后又有優先分配公司剩余資產的權力，但不具有優先認股權和投票權，也不參與分配公司的高額利潤。普通股是股份公司所發行的一種基本股票，它沒有固定的股息，風險比優先股要大，成本也比優先股要高，但持有普通股票的股東，有權參與公司的經營管理，通過領取紅利來分享公司的利益，并具有優先認股權。

股票只能轉讓，而不還本。發行股票作為一種長期籌資的方式，已經受到我國企業界越來越大的關注和重視。感興趣的物業管理公司，可根據國家的有關規定，創造條件申請發行股票。

(三)發行債券

公司債券是物業管理公司為籌集資金而發行的、并承諾在規定期限內還本付息的債務憑證。物業管理公司發行債券可以用不動產或動產作為抵押，也可以由第三者作擔保，或單憑公司的信用。由于公司債券不像政府債券那樣有財政作后盾，其風險要比政府債券大，所以公司債券的利率一般定得比政府債券的利率要高一些，才會有投資者來購買。而且，我國政府為保護投資者的權益，在1987年3月27日發布了《企業債券管理暫行條例》，對公司發行債券和債券的流通轉讓等作出了一些具體的規定。

如果物業管理公司被允許發行債券，那么，公司可視不同情況采取不同的發行價格。發行價格有平價發行、溢價發行和折價發行三種方式。目前我國公司債券的發行價格基本上都是與債券面值一致的，即平價發行。隨著我國社會主義市場經濟的發展和證券市場的成熟，客觀上將使公司債券的發行價格要超出債券面值或低于面值，超出面值的債券發行稱為溢價發行，低于面值的債券發行稱為折價發行。

物業管理公司發行債券與發行優先股比較，二者都要定期支付利息，但二者也有區別：一是債券利息通常在稅前支付，具有節稅作用，而優先股股息是在稅后支付，不具有節稅作用；二是債券一般有明確的到期日，而優先股則沒有固定的到期日，投資者往往將優先股看作是無期限的債券；三是優先股的風險要大于債券的風險，因為公司在清償債權時，債權人要比優先股股東優先得到清償權；四是優先股的成本要比債券的成本高，因為優先股的風險較大，使得優先股的股利率一般比債券的利息率高。

(四)留存利潤

留存利潤，又稱為保留盈余，是物業管理公司累積利潤在支付了公司所得稅和分派了利潤之后的余額。一般說，物業管理公司不會把全部盈利分派出去，而是要留存一部分利潤以擴充資本，所以留存利潤是公司長期資金的一種重要來源。2012年物業管理師報考條件

(五)橫向聯合

橫向聯合是指物業管理公司利用其他企業閑置或富余的人力、物力、財力、技術等資源，進行企業間的聯營、入股、租賃、承包等資產重組，以達到融物或融資，實現資源最佳配置的目的。

目前，一些大型的物業管理公司擁有大型設備而業務量不足，產生資源浪費，而一些小型物業管理公司因資金不足購買不起這樣的設備，如高樓清洗設備、維修設備、下水管道維修設備等，它們之間通過采用租賃方式，實現了資源共享，有些物業管理公司還開展了融資性租賃。特別是，隨著經濟的發展和市場競爭的加劇，一些大型的物業管理公司兼并、收購小型的物業管理公司或其他企業，或者組建控股型的物業管理企業集團，已成為發展趨勢。

(六)吸引外資

外資是中外合資、中外合作物業管理公司的重要資金來源。近些年來，一些物業管理公司通過與外商合作，開辦了相應的合資、合作物業管理公司，既解決了資金不足的問題，又引進和學習了國外的先進物業管理經驗，收到了積極的雙重效果。

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（責任編輯：）

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