為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★★★物業服務收費實行政府指導價的具體方式：

由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。

★★★物業服務收費形式與成本構成

（一）包干制（盈虧自負）-：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。

（二）酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

★酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：1。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；2。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復；3。物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

★★物業管理服務成本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

★★物業服務費的繳納和督促

1．非業主使用人的交費責任。條例規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

2．未交付房屋的交費主體。條例規定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

3．業主委員會對欠費業主的督促義務。條例和<物業服務收費管理辦法.doc>均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。對于拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。

★

1．物業管理企業與業主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業服務合同；

2．物業服務合同是確立業主和物業管理企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據；

3．物業服務合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”；

4．條例明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為物業服務合同。

5．根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同：一種是在前期物業管理階段，由建設單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同；另一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

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（責任編輯：）

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