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延期交房違約金不能抵物業費

問：我與開發商在2004年9月簽訂了一份購房合同，交房時間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開發商應支付違約金。后來開發商沒有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續。

最近，我向開發商提出支付違約金后，開發商稱違約金可折抵物業管理費，并許諾自入住后可免收兩年物業管理費。請問開發商的這種做法是否合法？法律在此方面有何規定？

答：這種做法是不合法的。

首先，物業管理費與違約金不能相抵。物業管理與開發商賣房是兩個法律關系，是不同的合同主體。從法律關系上來說，“延期交房違約金”與“物業管理費”不能相互抵消。

其次，對于“債務轉移”應簽訂協議。《合同法》第84條規定了合同轉讓中的“債務轉移”行為，即“債務人將合同義務全部或部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。”也就是說，開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉移給物業管理公司承擔，即折抵一至兩年“物業管理費”，要經債權人———購房人同意。

而且在司法實踐中，一般也要經債務受讓人———物業管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物業管理費也是違法的。

相關文件規定，物業在收取管理費時，不得一次性預收多年物業管理費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業管理費”的行為，事實上是變相收取一年以上物業管理費。所以這種做法是違法的。

最后，用物業管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區其他業主的合法權利。所以提醒消費者，在辦理入住手續時，應留存與開發商逾期交房相關的書面違約證據，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護

物業維修項目質量保修包含哪些內容

「專案簡介」

某舊式里弄小區有一位馮姓業主，因其住房逢雨便漏。經物業公司維修后不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報修，物業公司答復說該物業維修項目不負責保修，若要繼續維修應支付維修費用。

「分析解答」

滬房地物（1997）954號文《關于〈上海市居住物業管理條例〉有關條文的應用解釋》中規定，物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修復項目竣工以業主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。因此，本案中物業公司不能向馮某收取維修費。

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