為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

第六節管理學基礎知識在物業管理中的應用

一、管理職能在物業管理中的應用

(一)物業管理決策

決策是進行任何一項工作或活動的第一步，是一切工作的開始。對物業管理而言，從物業管理的前期介入、接管驗收，一直到后續的日常管理服務工作，作為管理主體的物業管理工作者，無時不進行各項管理決策活動。

對于物業管理的前期介入，物業管理企業首先要分析研究各方面情況，結合自身的實力及發展定位，然后再根據前期的各種經濟技術的論證情況，做出是否參與前期介入活動的決定。如果決定參與前期介入工作，還要考慮和安排參與前期介入的人選、方案設計等工作，這些活動從本質上講就是決策。如，根據企業的發展規劃，物業管理企業要對自己將要拓展的市場地域進行綜合分析和決策，這是物業管理企業的一項重要決策。企業將要進入的地區選擇是否正確，直接影響到企業未來的經營效益和長遠發展。

在參與具體的物業管理項目的投標方面，物業管理企業也要經過分析研究。要對擬投標的項目的開發過程相關情況、項目檔次、市場定位、銷售情況等進行詳細地了解和分析論證，然后再決定是否參與投標工作，以及決定人員安排、組織設置及其他資源的配合等。這也是物業管理過程中的一項重大決策。

在物業管理的日程工作及整個過程中，也會時常遇到各類問題需要加以解決，這都是物業管理的決策問題。對物業管理過程中出現問題的提出、分析論證，最終對解決方案的選擇及實施等，都需要相關人員和組織作出決策。

(二)物業管理計劃

物業管理計劃是為達到某一特定的目標所制定的未來行動方案。物業管理計劃是物業管理過程中的決策的具體化，是物業管理工作的一項重要職能和手段。

在處理和解決物業管理過程中的某些問題時，如是否參與前期介入、是否參與投標等，物業管理企業在作出一個明確的決策后，接下來的工作就是如何將這一決策所要達到的目標進行具體安排，這就是物業管理計劃。

物業管理計劃具有計劃職能的所有一般屬性和要求，也有物業管理長期、中期和短期計劃之分。如：涉及物業管理企業未來長遠發展的決策規劃就是物業管理的長期計劃，對企業未來某一時間的經營效益目標的決策和規劃，就是物業管理中期計劃，一般1～2年不等，而對于近期(如月，季等)的有關決策安排，就是物業管理短期計劃。

物業管理計劃是根據企業的決策目標，在充分分析研究企業的各類可以利用的人、財、物等資源的基礎上而進行的細致謀劃。物業管理計劃是物業管理后續相關工作的標準和依據，它是否有效率將直接影響到企業決策目標的實現和資源的使用程度，進而影響到企業的效益和發展目標。

(三)物業管理組織

物業管理組織的目的也是要確保物業管理各項決策和計劃的順利實施。組織是企業的載體，是實現企業發展目標的具體執行機構。和其他組織一樣，物業管理企業要想實現自己既定的發展目標，必須要按照管理學有關組織設計和職位安排的基本原則和要求進行。

物業管理組織是為物業管理企業的總體目標服務的，因而組織的設計要具備服務的功能。物業管理設置各類組織或部門不是目的，而是為了更好地實現企業發展目標的必要措施和手段。物業管理企業組織的設置，首先要對企業的發展目標有一個非常清晰和明確的把握，在這個基礎上再研究實現這些目標所必須完成的任務或工作項目。待完成實現企業目標所必須的工作項目和任務確定后，再把同類的工作或任務進行歸并和整合，就形成了一個部門。許多不同的部門通過某種制度或契約聯結在一起，就形成了一個企業的組織機構。

(四)物業管理領導和激勵

物業管理領導是指物業管理企業的領導者通過各種規定或措施去帶動他人和集體活動以實現物業管理企業發展目標的過程。物業管理領導不等同于物業管理者，物業管理領導更強調是如何按照企業的發展要求和規定，結合具體問題，有創造性和藝術性地去影響他人去為實現企業發展目標而努力。

物業管理領導的這種影響力的大小，一方面是來源于職位的設置，更重要的是領導者自身的能力、經驗和人格魅力。物業管理領導能力的高低不僅影響到企業的工作效率，也直接影響到整個企業的文化氛圍和長遠的發展。

同樣，物業管理領導力的實現，在很大程度上是領導者通過各種物質和精神方面的激勵手段，激發他人的工作熱情和主觀能動。物業管理激勵和其他管理領域的激勵一樣，也分為諸如獎金等的物質激勵和樹立標兵等的精神激勵。物業管理激勵要根據不同的問題，針對不同的人員，在不同的環境下，采取相應的激勵方式。

(五)物業管理控制

物業管理控制，就是根據物業管理企業的發展目標和預定的計劃，對物業管理過程中的各項活動和工作進行監督、檢查和反饋，并對相關偏差加以調適和糾偏，以確保整個物業管理活動按照既定的計劃和目標進行等一系列活動過程。

物業管理控制是實現物業管理發展目標的有力保障，也是提高物業管理效率，減少開支，降低成本等活動的重要手段和措施。對物業管理中的各項工作要按照管理學有關控制職能的基本要求和程序，為確保企業的既有發展方向而制訂必要的預防和現場處理應急措施。

物業管理控制主要有糾偏和調適兩方面內容。物業管理糾偏，就是物業管理既定的發展目標和計劃符合企業發展要求，也和整個環境相適應，只是在具體實施過程中，由于各種原因而導致現實的工作和既定的要求發生了偏離，這種偏離主要是執行過程的問題，對于這種情況，物業管理企業往往要堅持既定的目標和計劃，糾正現實的工作偏差使之回到既定的要求和計劃軌道上來。而物業管理控制的另一方面內容，即物業管理調適，是指在物業管理工作過程本身沒有什么問題1只是當前執行的目標和計劃已經和現實的條件或環境不太符合了，即物業管理計劃本身存在一些缺點，這樣，為了更好地實現企業的經營發展，就要對物業管理計劃進行重新調整，使之與現實條件和環境相適應。無論是糾偏還是調適，其根本目的都是為了企業更好更順利地發展。．

物業管理決策的制訂、計劃的實施，在物業管理的日常管理過程中，由于各種原因，難免會發生與預先的決策或計劃不相一致的地方，這就需要物業管理人員根據這種不一致的具體情況或原因，采取有效手段或方法，進行控制。

二、市場營銷管理在物業管理中的應用

對物業管理而言，物業管理公司在營銷過程中一定要進行市場細分，有一個準確的市場定位，包括地域選擇和定位、承接物業的檔次定位，以及物業項目的類型定位等。一個物業管理公司所從事的物業管理服務是針對高端市場，還是中端市場，亦或是低端市場，根據所選擇的市場構筑其營銷的策略。

其次，根據目標市場定位確定發展目標，即在市場上成為具有相當規模、專業化水平和服務質量讓客戶滿意、具有較高聲譽的物業管理公司。

第三，加強收集本行業的最新情況和資料，掌握房地產市場的最新行情、有關法律法規、其他有競爭力的同業公司動態、客戶需求的發展等市場信息，制定調研課題進行分析論證，為公司正確確立、及時調整經營管理目標和策略，為項目開發提供專業依據，為經營管理決策提供參考依據，使公司在市場和行業競爭中始終處于先導地位。

根據發展目標制訂每年的具體的指標，配合指標的完成，采取明確公司品牌宣傳戰略，以公司服務質量和文化觀念出發，樹立公司獨特的企業形象，提高公司知名度。運用大眾傳播媒介，開展公益和慈善活動、客戶聯誼活動、制作視聽音像資料、網站和客戶通訊刊物等，建立社會關系網絡，獲取服務對象和社會公眾的了解和重視，擴大社會影響，提高社會聲譽。

三、企業經營戰略理論在物業管理中的應用

對于有遠見、謀求戰略發展的物業管理企業而言，在綜合分析各種情況的基礎上，制訂并執行企業發展的經營戰略，提出將公司的管理和服務與國際標準接軌，面向具有高質量服務需求的物業項目，提供具有國際水準和專業化水平、符合本地區實際的物業管理服務及相關產品的經營理念和發展目標。在這種經營理念的指導下，公司根據各發展階段制定不同的發展戰略，并根據各個階段的戰略確定資源配置的方式和途徑。先制定出發展戰略之后經過討論、評估，最終確定公司總的發展戰略。2011年物業管理師考試時間

物業管理企業經營戰略的制定、方案的選擇、戰略的實施與控制等內容和要求和一般企業的經營戰略一樣。首先，物業管理企業明確自身的企業宗旨或總的發展目標。其次，按照戰略管理的一般原則和要求，分析物業管理企業所面臨的外部環境情況。其中包括有利于物業管理發展的一些機會，以及還存在的對物業管理發展不利的因素。物業管理外部環境的分析不僅涉及國家宏觀方面的諸如政治、經濟、社會、技術等因

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