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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、物業管理企業的成本費用和稅費

(一)物業管理企業營業成本的內容

物業管理企業的營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業管理企業中直接從事物業管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業管理企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業管理企業成本費用的管理

實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

物業管理企業經營管轄物業共用設施設備支付的有償費用計人營業成本，2012年注冊物業管理師報考條件支付的物業管理用房有償使用費計入營業成本或者管理費用。

物業管理企業對物業管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用中。

物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金，計入管理費用。企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業管理企業其他業務支出的內容及管理

物業管理企業其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。物業管理企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

(四)物業管理企業稅費的管理

物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。

物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

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