為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

論現實中的物業管理

理論上的物業管理與現實中的物業管理總是有很多不同，但做為現實的物業經理人卻過多的以理論上的物業來要求現實中的物業人，其結果也可想而知的了，有時很多事都可能會背道而馳了。物業管理體制是要因地制宜，因人而治，因物而理。各個物業所面臨的物業狀態不同，所要求的物業管理方式也就會隨之不同的了。

一做為一個新起小區來說呢，從一開始就需要從嚴而治，不要讓那些違規現象出現，以保證從一開始小區管理就能在一個正規的渠道上，從一開始就要做好對業主的引導工作，讓業主從心底了解物業管理的內涵

二接受一個舊的小區，就要讓業主適應物業管理，讓他們了解到物業管理給他帶來的好與沒有物業管理，或之前物業管理之間的差距，讓業主感到這中間的不同，讓他們從心中去感受物業管理的優越性。

消防設備、設施管理

（一）中控室管理制度

中控室是管理、使用消防設備及發現火災、指揮滅火的重要部門，是整個會議中心消防安全的心臟，為此特制定以下管理制度規范其管理：

（1）中控室實行專人24小時值班制，值班人員不得隨意離開值班室。值班人員要遵守值班崗位職責，每日做好值班記錄，室內衛生在交班前清掃一次。

（2）每天檢查消防系統是否正常，有計劃地清點各種消防設備是否完好，填寫消防系統的檢測登記表，每月隨部門工作總結上報。

（3）出現報警信號，立即檢查信號的真假，經核實后予以處理。

（4）消防專職值班員負責對會議中心內消防設施進行巡檢和管理，發現丟失和損壞立即報告。

（5）值班室內禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴禁存放易燃、易爆等危險品。

（6）中控室內的電話屬專用報警聯系電話，任何人不得占用，影響消防聯絡。

（7）中控室內應配備手持滅火器材、消防扳手、消防斧、消防頭盔、強光手電等消防器具。

（二）中控室設備報警處理程序

（1）電梯控制盤報警顯示：接報警后，通過電梯報警電話安慰被困人員，并用對講機或電話通知電梯工或保安人員到場檢查、解救、搶修。

（2）如遇消防控制屏報警，應立即用電腦顯示器查出報警的具體位置，并通知領班或就近保安員到現場查看，同時做好簡要記錄。如屬火警應以最快的速度通知當值保安部主管（夜值經理），并按對火警報警的處理規范處理；如屬誤報應復位，若不能復位應通知工程部人員到場維修。對所有報警及處理過程都應詳細記錄在《中控室值班記錄表》上。

（三）消防設備運行管理規范

（1）中控室保安員負責監控室內消防設備24小時運行的操作、監控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往、觀察，確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員，并啟動相應滅火設備。

（2）當設備發生故障時，中控室值班人員應及時通知工程部進行維修處理。

（3）當值保安員要負責中控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

（4）工程部弱電專業人員要對消防設備進行日常維護保養。

（5）工程部和安保部每月定期對會議中心消防系統進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態。

（6）消防系統如因維護或其他原因要暫時改變消防系統的狀態，應由工程部書面通知安保部，并提出相應的臨時措施，確保會議中心消防安全

（四）中控室安全管理制度

（1）值班員要認真學習業務，熟練掌握消防設施情況和緊急情況的處理辦法。

（2）值班員要堅守崗位，密切監視消防主機機號和電視屏幕，發現報警信號或可疑情況立即按規定的程序妥善處理。

（3）除值班人員及工程部維修人員，嚴格禁止其他人員按動各種鍵鈕。

（4）對儀器設備經常進行擦拭，值班員下班前必須搞好室內衛生方可交班。

（5）嚴格交接班制度，交班時工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得調動，嚴禁空崗。

（6）室內禁止會客，無關人員不得進入中控室，中控室內不得打私人電話。

（7）室內嚴禁吸煙。

（五）消防安全疏散標識管理制度

（1）每班巡樓保安員負責巡查樓層中疏散通道、安全出口，保持暢通，如發現雜物阻塞通道，應立即通知相應單位清理。

（2）每班中控室人員對樓層的疏散標志進行檢查，如出口指示燈等，如發現疏散標志出現故障或損壞，應通知工程部進行維修。

（3）工程部維修人員接到安保部報修后，應及時進行維修，并將維修后的結果反饋到安保部。

（4）安保部中控室人員負責整改情況的跟進工作。

（六）消防設備設施的測試、檢查制度

（1）安保部中控室人員負責消防系統的檢測及消防設施的清潔維保。

（2）中控室人員必須按照消防系統檢測、清潔維保的計劃，定期對系統進行檢測，及時發現問題并予以解決，確保系統正常。

（3）每次檢測結果都應詳細做好記錄，并認真填寫“消防設備設施測試結果登記表”每月以書面形式報告工程部經理。

（4）檢測完后如有問題，要填寫“消防整改通知單”，工程部解決，解決完畢，中控室的人員要進行復查。

（5）樓層消防設施（消防栓、報警器、煙感、噴淋頭、消防廣播、正壓送風口等）由中控室人員負責每天巡查，并在《中控室登記表》上做好記錄如有問題要報告工程部解決。

（七）消防監控中心操作規程

（1）嚴格遵守保密制度，不得向無關人員泄露監控內容。

（2）密切注意消防控制屏以及監控畫面，發現報警信號或可疑情況應及時按規定程序處理。

①如遇電梯故障困人，應立即接通電梯通話器安慰客人。通話時要禮貌，聲調自然、音量適中，并詢問被困人員健康情況，告訴客人我們已經知道有人被困，不要試圖扒開梯門；同時以最快的速度通知電梯維修人員或電梯工、安保部領班（經理或主管）以及客房服務部。故障排除后應將受困時間、故障原因、樓層及處理情況記錄在《中控室值班記錄表》上。如發現客人用客梯搬運貨物時，應有禮貌的進行勸阻，在勸說無效的情況下立即通知就近保安或前臺人員對其說明會議中心的有關規定，讓其從貨梯搬出。

②如遇消防控制屏報警，應立即用電腦顯示器查出報警的具體位置，并通知領班或就近保安到現場查看，同時做好簡要記錄。如屬火警，應以最快的速度當值安保部主管（經理），并按對火警的處理規范處理；如屬誤報應復位，若不能復位應通知工程部人員到場檢查維修，對所有報警及處理過程都應記錄在《中控室值班記錄表》上。

③如發現可疑人員或可疑情況應重點監控或錄相，并讓班長和就近保安員控制和處理；如客人要求查看錄相，須由安保部主管（經理）報總辦主任批準同意，同時應記錄中止錄相時段。突發事件的錄相資料必須封存備查。

（3）熟悉監控設備的性能并能熟練操作，保持攝像鏡頭的最佳角度，如發現角度偏移，要立即通知就近保安到現場矯正。如因供電導致錄相中止，應保持鎮定迅速報告主管（經理），組織保安加強防范，同時通知工程部并保持通訊暢通，恢復供電后繼續錄相。對斷電及恢復時間要做詳細記錄，查明緣由。嚴禁擅自斷電、中止錄相，嚴禁擅自啟動報警系統和利用電腦做與工作無關的事情。

（4）杜絕閑雜人員進入中控室，相關人員如因工作需要進入監控室，須經主管或經理同意并填寫“中控室進出登記表”后，方可入內。

（5）愛護中控室的一切設備設施，除值班人員及工程部維修人員，嚴禁其他人員按動各種鍵鈕。注意設備的維護和保養，對儀器設備經常進行擦拭、每天交接班前應認真檢查系統性能是否完好并做好清潔，如發現監控設備故障，應立即通知當值保安加強防范，同時通知工程部人員維修，事后做好記錄。

（6）按規定使用錄相帶（設施），協助部門資料管理員做好錄相帶的封存保管工作。

（7）值班期間嚴禁吸煙、吃零食、看報紙、雜志或占用消防電話接打私人電話及做其他與工作無關的事。

（8）當值人員不得隨意離崗、串崗。

（9）接聽電話時須在鈴聲三響內拿起電話說：“你好，中控室”，如系火警應問清報警人姓名、所在樓層及房號，火災燃燒的面積、燃燒物的性質、有無人員被困等，要求語音清晰、簡潔明了；如系會議中心情況咨詢應耐心地回答客人。如自己不能回答的，應在充分了解后及時報告部門主管或聯系其他部門解答，并盡快反饋給客人。請領班將處理過程詳細記錄在“值班日志”上。

（10）每日例行消防檢查，巡樓期間發現問題應及時反饋給主管并記錄在《中控室值班記錄表》和《巡視記錄表》，并跟進處理，每月例行消防月檢查并向消防主管提供書面材料。

（11）未經批準不得私自增添電器設備，室內消防滅火器要經常檢查維護，保證完好、有效。

（12）嚴格交接班制度，交接時工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得離開。

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